港人內地置業3大風險位！消委會教3招精明買樓！甚麼是「五證兩書」？「訂金」與「定金」有何分別？

　　愈來愈多香港人到內地投資及發展，更會在當地購買物業，想有一個舒適的家。周不時都聽到有港人內地買樓中伏、陷阱處處，因為內地房地產法例及程序和香港有所不同。今次消費者委員會就教大家3招精明買樓，以免招致損失！

消委會內地精明買樓 | 第1招：確認購房資格買樓要有「五證」、「兩書」

　　消委會提醒，香港人必須在投資物業前了解當地政府的限購政策，要確認自己有購房資格，其實這一點相當重要。在內地，雙方簽訂合同後，要到房地產部門備案及在網上公布，俗稱「網簽」。若最後因為沒有購房資格而無法網簽，大家是會被追究違約責任。

香港人必須在投資物業前了解當地政府的限購政策，要確認自己有購房資格(圖片來源:Unsplash)

　　而香港人認購物業時，記得要求開發商和銷售商提供「五證」及交樓時提供「兩書」，以證明開發商和銷售商分別持有有效的《商品房外銷許可證》和營業執照。

「五證」：

•　國有土地使用證

•　建設工程規劃許可證

•　建設用地規劃許可證

•　建築工程施工許可證

•　商品房預售許可證

「兩書」：

•　住宅質量保證書

•　住宅使用說明書

認購物業時，記得要有「五證」「兩書」(圖片來源：消委會)

消委會內地精明買樓 | 第2招：一定要到現場視察

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　　香港有不少關於內地買樓的廣告，但境外物業的賣方或地產代理不需要持牌，所以廣告上的宣傳及資訊都有機會不盡不實。若大家要購買物業，不要只相信廣告，一定要到現場視察；如購買未建成物業，就要了解開發商背景。

消委會內地精明買樓 | 第3招：合同條款要清楚、付款收樓要小心

　　消委會建議大家親自跟房地產開發商簽訂買賣合同，並不要交由中介公司代理。因為買賣合同上有很多要注意的事項，包括：交樓、辦契證和支付房款的方式和期限、違約條款等，而上面更要有開發商的公司印章及附上圖紙作憑證，最後到房管部門辦理產權轉讓登記手續。

消委會建議大家親自跟房地產開發商簽訂買賣合同(圖片來源:Unsplash)

　　大家要留意所有限期，包括辦理網簽手續、付款，以免逾期而被指違約。另外，付款要將款項存入商品房預售許可證上公布的監控賬戶、領取發票及保留有效轉賬憑證。

　　如果大家有付留位費或訂金，記得注意有關款項的性質。「訂金」和「定金」不一樣，因為「訂金」有機會因未能訂立正式合同、合約無效或開發商違約而退還；而「定金」目的在於保證合約的履行，如買家未能履行有關承諾等，是有機會被沒收的。

　　購買物業後，大家發現開發商若申請破產或故意逃避交樓，又沒有其他公司接管，記得要從法律途徑解決。

消委會提醒內地置業風險：

　　1. 衡量人民幣對港幣的匯率浮動帶來的風險，光顧有信譽及持牌的外匯兌換服務商

　　2. 「售後返租」風險高，又稱售後承租，即指買家購買內地商舖或酒店式物業後，由開發商或其關聯公司與業主簽訂協議，承諾在指定年期內向買家提供一定租金回報

　　3. 內地盛行將商場分割成多個細舖出售，所以要認清「劏舖」風險

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