恒大落幕，內房抬頭？

　　恒大地產(03333)終迎來了港法庭的清盤令，不少人在討論債權人可以得回多少，其實不用討論，因為恒大在之前已為債權人計過條數。

 

　　恒大負債逾2萬億元(人民幣．下同)，預計清盤可回收的只有90多億元，恒大給出了預計回收率，見表，即是最多可收回約9%，最少只可收回約2%，至於股東能分回多少？做牆紙好了。

 

 

　　由於恒大產業不少，不少是在國內，亦有不少產業(例如每區樓盤)是由子公司持有，計得數來，怕要四、五年，才計得清。

 

　　這個清盤令對恒大期房業主又有甚麼影響？

 

　　業內分析認為，不會有太大影響，因為內地有保交樓政策，而且很多恒大樓盤的開發主體都是相對獨立，境外債權人無權處理。值得注意的是，根據最高人民法院公告，《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批覆》已於2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行。該批覆中對於商品房消費者在停工樓盤中的權利順位問題，作出明確的司法解釋：即在相應條件下，商品房消費者主張其房屋交付請求權和價款返還請求權，均優先於其他債權。

 

　　今次恒大清盤案源起於2022年6月，其時債權人佳盛環球，以恒大欠債8億多(港元)而於港法庭申請恒大破產。恒大之後，多番提出債務重組方案，但到最近連重組方案也沒見到，港法庭才頒令清盤。但在頒令後，仍可以有機會作債務重組的，如仍無債務重組方案，才會踏入拍賣資產進程。

 

　　港法庭頒清盤令後，不排除國內債權人也會向國內法庭申請清盤令。

 

　　根據恒大最新披露，截至2023年10月末，恒大地產涉及未能清償的到期債務累計約3013.63億元，此外恒大地產逾期商票累計約2059.33億元。截至2023年10月末，恒大地產標的金額3000萬元以上未決訴訟案件數量共計2002件，標的金額總額累計約4707.55億元。截至2023年10月末，恒大地產通過股權轉讓、土地及在建工程轉讓、信託、代持等方式，已完成過戶的房地產項目共計75個。

 

　　恒大這些債務問題，一般投資者不會細理，只會關心之後其他內房股會如何。筆者有些愚見供參考。

 

　　破產，在社會主義中國中，是不可思議事，因為資產都是國家的嘛。大哥欠二哥的錢，二哥又欠大伯的錢，一家人怎可告上法庭申請破產，有的只是三角債，都是阿爺的，欠便欠唄。但有民企之後，就有破產法了，因為民企告到國企破產，便有國有資產流失的風險。

 

　　以前曾有廣東信託破產，但基本上都是家族內事，到融創(01918)出問題，阿爺也是睜隻眼，閉隻眼，幫下，但未破產。但去年中植系出事，有人申請中植系破產，奇怪地，北京法庭受理了，速度十分快。這不禁使筆者想起，中央今時對一些負債大戶，是否不再庇蔭，而是直接走破產程序，寧短痛免長痛，反正個窿太大，無謂浪費國家財力去救。犯上投資錯誤，買入破產股者，只好自食其果，不能賺就笑騎騎蝕就求政府打救。

 

　　恒大或其他內房公司清盤了，地盤二折、三折地被拍賣，中央可以怎做？不太爛的地盤就組織財力去買入，買入後做乜？做廉租屋、保障房，反正中國的保障房佔比只約5%左右(黃奇帆話)，港的在30%至50%以上。至於太爛的地盤，就推倒再賣地好了，反正都沒有人要。會不會浪費資源？浪費乜呢？反正已是浪費了！

 

債務重組失敗　面對清盤下場

 

　　恒大被頒令清盤，正正告訴了所有內房欠債者，一就用心在債務重組上做好，一就準備接受連串下來的清盤消息打擊。

 

　　假如國內的內房債權人也向國內法庭申請欠債內房破產的話，則一次大浪淘沙將會洗去不少無力者、過度借貸者。以後所有企業都應以內房為鑑，不要借過大，不要越過65%的紅線(為何是65%？看昨（30日）文－－「中特股」)。

 

　　97年之後，港地產商也面臨過借貸過度的危機。但之後港地產商學精了，不過度借貸，所以在2008年的雷曼爆破，帶來的環球金融風暴中，也站得穩。

 

　　為甚麼昨文謂會買龍湖(00960)，因為它的債已還得差不多，它建的樓也是國內有口碑的。至於買碧桂園(02007)，因為管理層有心還債。不過仍未買，因為昨天兩隻都跌了嘛！

 

　　(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)

 

 

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