內地樓市仍弱兼債務風險再惹關注　大行唱淡內房普跌雅居樂插8%

2022-09-23

　　雖然各地持續推出鬆綁措施，但內地樓市仍不見太大起色，另近日再有內房如旭輝(00884)及碧桂園(02007)等再被國際評級機構下調評級，內房銷售不振及債務風險再引起多間大行關注，花旗指國有開發商也可能面臨融資困難和債務違約風險，今日(23日)內房股普遍下跌，近日遭美銀及高盛降目標價的雅居樂(03383)更跌8%。

(雅居樂網頁截圖)

潤地擬分拆兩項REIT在A股上市　花旗指國企也有融資困難違約風險

　　華潤置地(01109)擬分拆基礎設施證券投資基金(REIT)在上交所上市，相關REIT的資產位於上海市松江區泗涇鎮，以及松江工業區東部園區的保障性租賃住房項目。潤地指，華夏基金將設立公募基金，作為公開上市的基礎設施證券投資基金，預計將募集11.2億元人民幣，而潤地將作為戰略投資者，認購已發行基金份額總數約34%；董事認為建議分拆將為集團及基礎設施REIT各自的營運及未來擴展提供獨立的集資平台。

　　花旗近日發表報告指，民營房企違約產生蔓延效應，即使是一些國有開發商也會面臨融資困難和債務違約風險上升。今年上半年不良貸款佔到房地產貸款總額的29.1%左右，高於2021年底的24.3%，分析顯示這一增幅主要與有著國資背景的開發商有關。

惠譽降旭輝長期違約評級　穆迪降碧桂園評級至Ba2

　　另外，惠譽評級昨日(22日)表示，已將內地民營房企旭輝控股的長期外幣和本幣發行人違約評級自「BB」下調至「BB-」，展望負面，主要是因旭輝的流動性緩衝減少且槓桿率上升，超出預期的合資企業項目現金流出和龐大的建安資金承諾削弱了旭輝的信用狀況。評級展望負面是基於旭輝的銷售業績存在風險，對合資企業有額外的資金承諾，且融資環境持續不利令公司流動性承壓，但支持因素是境內融資渠道相對穩定。旭輝控股旗下旭輝集團剛完成中債信用增進擔保中票的簿記建檔，發行規模達上限12億元人民幣。

　　穆迪亦進一步調低碧桂園評級，由Ba1下調至Ba2。穆迪稱，碧桂園前景維持負面，受制於市況，下調評級以反映公司合約銷售遜預期，及未來12至18個月財務指標及流動性料進一步轉弱，加上碧桂園下線城市業務佔比亦高，因較弱的經濟及房屋需求，同樣令經營環境受壓。不過，碧桂園流動性依然充足，其現金將充分覆蓋其未來12至18個月到期債務和股息支付。而Ba2評級反映公司強大品牌知名度、龐大的土地儲備以及在中國開發大眾市場住宅物業過往記錄。此外，公司債權人受惠於碧桂園多元化業務結構，減輕結構性從屬風險。

美銀：上周一手樓銷售仍疲弱　中銀國際：市場復甦或較預期長

　　此外，近日有多間大行針對內房銷售及債務風險發表報告，其中美銀證券表示，內地一手樓銷售仍然疲弱，上周內地47個城市新房銷量按周升2%，意味按年跌幅收窄至43%，較對上一周的按年跌幅44%輕微收窄。一線城市銷量按年僅跌1.6%，惟二、三線城市銷量按年跌61%和31%。本月至今，新樓銷量按年下降40%，較8月按年跌幅24%擴大，但下跌或部分受到中秋節影響，二手樓市場則繼續跑贏大市。另從長遠來看，預計放鬆限購令不會在整體經濟疲弱的情況下顯著提振需求，但政策或將更多的購買力從偏遠城市轉移到主要的二線城市。

　　中銀國際則指，近月房地產指數系統(CREIS)及國統局(NBS)數據反映內房交易量呈緩慢而穩定的復甦趨勢，但發展商現金流壓力過大而割價促銷，則令8月平均售價趨勢惡化，相信市場復甦或較預期長，內房板塊首選中海外(00688)，中海外積極增加土儲，為其增長潛力提供保障，預期今年餘下時間的合約銷售將按年錄得增長，予目標價27元，評級為「買入」，另亦看好貝殼(02423)受惠於二手住宅市場復甦好於新盤市場。

高盛：民營內房短期債務比例上升　目標價平均降25%

　　另高盛指出，受評的10家民營內房開發商上半年核心利潤平均按年下降86%，收入下降23%，毛利率跌至20%，總資產首次萎縮。雖然民營房企有息債務總額較2021年底平均下降5%，但再融資風險仍揮之不去，短期債務比例上升至34%，對比2021年底為27%。同時民營房企的現金餘額亦較2021年底平均下降35%，平均有55%的總現金儲備受到限制，其中有部分房企限制比率高達90%。另預期2022至24年民營房企毛利率及淨利潤率將保持平均18%及5%的低水平，因此將10家受評民營房企2022至24年盈利預測平均下調逾20%，目標價平均下調25%，其中旭輝目標價由5.58元降至2.7元，碧桂園由3.3元降至2.7元，龍湖(00960)由50元降至39元，雅居樂由3.8元降至3元。

　　中金則指，內地9月以來新房銷售受近期疫情反覆表現為階段性承壓，按年跌幅仍維持在三至四成，但預計支持購房需求和「保交樓、穩預期」的相關政策仍將進一步發力以提振預期、加速基本面指標修復，在這一過程中財務穩健、土儲優質、拿地積極的均好型房企受益較大，推薦潤地、中海外、越秀地產(00123)及美的置業(03990)等。

　　另美銀指，雅居樂流動性擔憂持續存在，因為其現金與短期債務比率在上季度末進一步惡化至0.57，更不用說潛在的隱性債務，重申「遜於大市」評級，目標價由2.4元下調至2.1元，雅居樂今日急跌8%，連跌5日，累跌兩成，而遭惠譽降評級的旭輝亦跌近8%，已連跌6日，累跌34.85%。