債務風險再現摩通踩多腳，內地推城中村改造難阻大跌，內房應如何部署？

2023-07-24

　　恒大(03333)早前公布2021及2022年兩年合共虧損逾5800億人幣，兼負債增至逾2.4萬億人幣，加上萬達集團再出售資產還債，遠洋集團(03377)稱下月到期債券或未能兌付本息，均引發市場再度憂慮民企內房債務風險，上周起碧桂園(02007)已有多隻境內債大跌。雖然國務院此時擬推進城中村改造，但遭摩通潑冷水指此舉未能排除內房流動性憂慮，摩通將碧桂園服務(06098)、碧桂園等民營內房評級下調至「減持」兼大降目標價，今日(24日)內房股全線下挫，其中遭摩通勁劈目標價近七成的碧服插逾一成半，為表現最差藍籌，碧桂園及龍湖(00960)亦插近9%。內房上周表現已麻麻，今日又再急跌，是否已到趁低吸納之時呢？

（碧桂園服務網頁截圖）

國務院推城中村改造　國信證券料只是城市「微改造」

　　國務院總理李強主持召開國務院常務會議，審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，會議指出要在超大特大城市積極穩步實施城中村改造，堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項。

　　在樓市下行壓力巨大的當下，國務院提城中村改造格外惹人注目，甚至有自媒體解讀為「棚改2.0」，房地產行業有望迎來第二春。不過有市場人士及券商指，城中村改造政策和棚改有較大分別，目前的經濟形勢和推行棚改時的經濟形勢亦大不相同，料今次政策對房地產行業影響有限。考慮到如今房地產行業已面臨普遍性的債務危機，加上「房住不炒」、「去槓桿」等政策取向，銀行業是否還會為城中村改造項目提供大量資金是一大疑問。國信證券在報告中指，預計不涉及大拆大建，而是在符合條件的城市中聚焦「微改造」，因此本次城中村改造帶來的增量效果都將顯著低於棚改時期。

摩通指未排除內房流動性憂慮　籲減持碧桂園碧服中駿

　　摩通發表研究報告指，對於國務院總理李強表示加大對城中村改造政策支持，鼓勵民間資本參與，不感到過分鼓舞，由於未有實質內容及此舉並非新措施，只依賴上述消息並未能消除投資者對於民企內房流動性壓力的憂慮，尤其是A股方面，城中村改造消息僅屬短期股價催化劑。因缺乏全國性寬鬆政策，對板塊保持保守看法，惟建議買入華潤置地(01109)、保利發展(滬：600048)、中海外(00688)、保利物業服務(06049)。

　　摩通又指，留意到碧桂園近日部分沽壓訊號，相信直至確認更多政府支持措施，否則民企內房流動性憂慮將會持續。碧桂園與恒大和融創(01918)高槓桿不一，反而因作為少數下線城市主要開發商，而成為行業動盪的受害者。與碧桂園股價高度關聯的碧桂園服務，雖然預計其2023年上半年盈利將按年下降12%，應未符管理層全年指引，但如果有任何重大寬鬆政策，碧服可能出現短期交易機會。摩通下調碧桂園服務、碧桂園及中駿集團(01966)等3家民企內房評級至「減持」，其中碧服目標價由22元降至6.7元，碧桂園由2.3元降至0.9元，中駿集團由0.77元降至0.35元。

萬達向中國儒意售萬達投資49%股權　用於償還4億美元債券

　　近期因債務兌付危機備受關注的萬達集團再出售資產。根據中國儒意(00136)發布的公告，北京萬達文化產業集團與中國儒意於上周四(20日)訂立股權轉讓協議，約定中國儒意以22.62億人民幣受讓北京萬達文化產業集團持有的北京萬達投資49%股份。內地媒體引述知情人士消息稱，此次萬達集團將出售的資金用於償還7月23日到期的4億美元債(約合28億人民幣)本金。據金融資訊提供商REDD報道，大連萬達集團旗下的萬達商管已兌付4億美元債券。

　　不過，萬達集團風險仍然存在，官司訴訟亦愈來愈多。據內地工商信息顯示，近日萬達商管理、萬達集團以至於湖州萬達均新增一則被執行人信息，涉及金額約3億人民幣，執行法院為浙江省湖州市中級人民法院。

遠洋下月到期債券或未能兌付本息　6.3億人幣售物業予遠洋服務

　　另外，遠洋集團上周二(18日)表示出現階段性流動性不足的情況，導致旗下全資附屬公司遠洋集團中國發行的8月2日到期之公司債券「18遠洋01」或未能兌付本息。遠洋集團中國擬與公司債券持有人協商兌付調整事項，但兌付調整方案尚存在不確定性，為維護債券持有人利益，公司債券申請自上周二上交所交易時段開始起停牌。遠洋集團中國正全力籌措資金，通過加快資產處置進度、加速回款等措施以進一步加強流動性管理。

　　值得一提，遠洋集團及旗下遠洋服務(06677)今日聯合公布，遠洋服務斥約6.26億人民幣收購遠洋集團位於北京、環渤海及華東區域的168項商用物業及4961個車位，而代價將與應收款項全數抵銷。

李偉傑：暫只宜觀望　待具針對性措施出台再吼國企內房

　　華盛證券經紀部董事李偉傑指，雖然現時內房估值吸引，但暫仍要審慎，只宜觀望，事實上，連遠洋集團這類有國企資金背景的內房也出問題，內房流動性確令人擔憂，另港股今日急跌或正反映本周香港將跟隨美國加息，大市技術走勢很差，也加劇內房跌勢。除非中央推出具針對性措施解救內房危機，例如成立基金將其債務打包，著力解決其流動性不足的核心問題，兼且大市氣氛有改善，否則內房暫不宜沾手。當政策面有改善、市況回穩時，可再吼中海外、華潤置地及越秀地產(00123)等國企內房。

　　除內房股外，物管股今日亦普遍急跌，碧桂園服務跌17.85%報7.41元，中海物業(02669)跌3.74%報7.99元，融創服務(01516)跌5.21%報2元，華潤萬象生活(01209)跌3.56%報35.25元，世茂服務(00873)跌6.8%報1.37元，雅生活服務(03319)跌6.47%報4.48元。