施政報告為樓市減辣大行卻唱淡，息高經濟弱地產股難樂觀

2023-10-25

　　地產股憧憬樓市減辣，今早(25日)在行政長官李家超發表新一份施政報告前夕先行造好，最終亦一如預期，施政報告推出多項減辣措施，包括買家及新住宅印花稅減半至7.5%，額外印花稅(SSD)適用年期減至兩年，外來人才的置業印花稅則實施「先免後徵」。不過，地產股反倒跌收市。值得一提，此前摩通唱淡本地地產前景，指樓市寬鬆政策治標不治本，並與瑞銀一起下調多隻地產股目標價。事實上，雖說減辣，但影響樓市最主要因素--息口仍然高企，地產股仍未可看好。

（新世界發展網頁截圖）

買家及新住宅印花稅減半至7.5%　額外印花稅適用年期減至兩年

　　李家超發表新一份施政報告稱，隨著香港未來房屋供應量將持續增加，考慮整體情況後，決定即日起將買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%，有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時財政負擔，以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。另政府決定把額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年，即日生效。換言之，業主在持有物業兩年後出售物業，毋須再繳付樓價10%的額外印花稅。

　　李家超表示，面對房屋供應偏緊而市民對置業的剛性需求強烈，政府2010年起推出多輪需求管理措施，或坊間俗稱的「辣招」，打擊短期炒賣活動及減少外來需求，確保物業市場穩定發展及優先照顧香港市民置業需要。但過去一年，利率顯著上升，多個地區經濟放緩，本地樓市交投減少，樓價亦出現調整。

（李家超）

外來人才置業改為「先免後徵」　二手居屋按揭保證期延長至50年

　　另外，為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」，即優化去年為合資格外來人才退還在港置業印花稅的安排，由原本在購入物業時先徵收買家印花稅和新住宅印花稅，然後在相關人士居港滿七年並成為香港永久性居民後才退還，即「先徵後退」，改為在購入物業時先暫免徵收相關稅項，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項，即「先免後徵」。新安排適用於今天或以後簽署的「買賣協議」。

　　此外，房委會將放寬資助出售單位按揭貸款保證的安排，包括延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，買家可獲得年期更長的按揭貸款。相關措施惠及二手資助房屋的流轉，例如高樓齡的二手居屋。

會德豐：多項減辣政策利好樓市　經絡：為樓市帶來提振作用

　　會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，今年施政報告中有多項樓市「減辣」政策，利好樓市。印花稅下調有助刺激港人置業作投資用途，對市場有正面作用。而合資格專才置業印花稅可「先免後徵」，可吸引更多專才來港置業及投資，推動樓市發展。整體而言，今次施政報告積極推動香港經濟動力，助房地產長遠發展有平穩作用。

　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次施政報告推出的新措施做法適時，3大「辣稅」大幅調整可為置業人士減輕置業成本；「先免後徵」將有助吸引更多國內及海外專才留港發展；二手資助房屋的擔保年期將由現時30年延長至50年，可協助中低收入人士及家庭置業，居屋賣家亦更易放售單位以作換樓用途，對樓市有正面支持作用。以上新措施對現時疲弱的樓市將帶來提振作用。

美聯：可釋放23萬個潛在置業剛需　世邦魏理仕：短期樓價仍受壓

　　美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，今次減辣幅度超市場預期，又形容額外印花稅禁售期由3年縮短至2年屬意外之喜，相信有助增加二手供應，助市民置業。至於將外地買家辣稅總計由30%減至15%，合資格專才來港置業改為「先免後徵」，以及新住宅印花稅減半至7.5%，相信兩項措施未計投資需要，已可釋放多達23萬個潛在的置業剛需，料即時刺激住宅交投回升，樓價更大有機會止跌回穩。利嘉閣地產總裁廖偉強則指，是次施政報告減辣成一大亮點，雖非全撤，但兌現了預期，對後市看法稍趨樂觀，預期短期內可刺激低基數下的物業交投量增加兩至三成；至於樓價方面尚待觀察，料至少可緩和樓價跌勢，較樂觀看法全年樓價可望平穩或微升1%至2%。

　　不過，世邦魏理仕認為，買家印花稅稅率減半，對推動市場力度有限。而將新住宅印花稅的稅率減半將增加市場的買賣活動，不過，隨著市場出售的住宅數目增加，加上息口高企為買家入市一大阻力，預計買家議價能力強，短期內樓價仍然受壓。

摩通指樓市寬鬆政策治標不治本　瑞銀料明年樓價跌逾一成

　　施政報告公布前夕，摩通發表研究報告看淡本地地產股，指雖然地產股於本年內跑輸大市6%，但相信前景仍然黯淡，因為經濟疲弱與高息持續。政府的樓市寬鬆政策或對短期市場情緒有穩定作用，但始終治標不治本，預計未來6個月內本港樓價仍會下跌5至10%。摩通下調多隻地產股目標價，其中恒地(00012)目標價由30.5元大降36%至19.5元，評級由「增持」降至「中性」；長實(01113)目標價由63元降至45元，維持「增持」評級；新世界(00017)目標價由15.5元降至11元，維持「減持」評級。

　　瑞銀亦下調本港今年全年樓價格預測，由升5%下調至持平至下跌5%，並預計2024年將跌逾10%，以反映中小型發展商高負債風險及長期高利率環境。該行下調多隻地產股目標價16%至34%，其中基於潛在派息令人失望，且股息率不具吸引力，下調新地(00016)評級，由「買入」降至「中性」，目標價由106.6元降至87元，維持長實「中性」評級。不過，該行重申恒地「買入」評級，由於農地轉換加快因素未反映在股價之中，惟將目標價由28.5元降至23.4元。信置(00083)評級則由「中性」升至「買入」，由於手頭穩健淨現金水平，目標價由10.1元升至11元。

溫傑：經濟麻麻利率高企做定存好過買樓　地產股難大升

（溫傑）

　　凱基亞洲投資策略部主管溫傑指，樓市減辣措施落實，其中專才置業實施「先免後徵」料亦可吸引更多外來投資，帶來一些邊際好處，但問題現時經濟麻麻，利率處於高水平，市民未必有需要再買多一個物業，專才亦不急於在港置業。而樓市復甦也不能單靠一些剛性需求，還要靠投資需求，若用500萬元買樓，不如用500萬元做定期存款，起碼穩袋5厘息。此外，部分地產股負債比率高，在高息環境下財務壓力大。總之，政府雖已做了要做的事，推出減辣措施，但對本港樓市及地產股維持中性看法，地產股跌了那麼多，未必會再大跌，但料亦難大升。

　　值得一提，中原城市領先指數CCL上周五(20日)報155.18點，按周跌1.17%，已蒸發今年全部升幅，今年暫跌1.01%。地產股今日普遍先升後回，其中新世界最多曾升逾5%至15.2元，收市卻倒跌逾1%，恒地亦曾飆半成，最終倒跌0.7%。地產代理股美聯(01200)今早曾急升逾7%至0.75元，收市卻倒跌逾14%報0.6元。