恒大被頒令清盤內房股升幅收窄，政策密集出台優質房企仍可吼？

2024-01-29

　　中國恒大(03333)今日(29日)被香港高等法庭頒令清盤，連同同系恒大物業(06666)及恒大汽車(00708)隨即停牌，恒大停牌前跌約兩成，內房股股價升幅收窄，但有部分仍能維持連升走勢，如中海外(00688)及越秀地產(00123)都已連升5日。事實上，內地近期發布了一系列刺激樓市或紓緩房企流動性的政策，包括廣州取消120平方米以上住房限購，住建部預告房地產融資協調機制項目首批名單月底落地，監管部門又容許房企將銀行貸款用於償還存量貸款和公開市場債券，另有官媒指今年房貸利率和首付比例仍有下調可能。在政策密集出台下，內房股可否再吼呢？

（恒大集團網頁截圖）

恒大：對清盤令感遺憾　仍盡可能推進保交樓等工作

　　數次押後恒大聆訊之後，香港高等法庭終在今日作出裁決，對這家全球負債最重的房地產企業下達強制清盤令，法官稱恒大清盤可能會更換管理層。外電報道，香港法院今午任命安邁(Alvarez & Marsal)為恒大清盤人，分別為安邁顧問董事總經理Edward Simon Middleton及黃詠詩。黃詠詩表示，將全力使恒大集團業務可持續運作，首要任務是盡可能保留、重組及繼續營運現有業務，將有系統地保留該集團價值，從而增加恒大向債權人及及權益持有人還款機會。而是次清盤令僅針對母公司中國恒大，不會對集團旗下附屬公司的運作造成直接影響，特別是在中國內地營運的附屬公司將不受清盤令影響。

　　恒大集團執行總裁肖恩回應指，對法院裁定清盤感到非常遺憾，在清盤呈請中集團已盡全力抗辯，但客觀上經營面臨巨大困難、資源極其有限，而且恒大地產已被中國證監會立案調查、集團實際控制人等因涉嫌違法犯罪被依法採取強制措施，集團亦認為無法滿足境外債務重組關鍵環節的相關法定條件，以致債務重組方案最終難以落地。不過，肖恩強調，今次香港法院頒布的境外清盤令涉及主體是在香港上市的中國恒大，而目前恒大集團及其他主體的境內外子公司管理營運體系保持不變，集團仍將努力盡一切可能保障境內業務和經營穩定，穩步推進保交樓等重點工作。

廣州取消120平方米以上住房限購　專家：有望釋放高端客戶群購買力

　　另方面，廣州繼去年首個「官宣」放寬限購後，再次成為一線城市中首個放開中心城區限購的城市。市政府發布通知，1月27日起，居民家庭和個人(不區分是否為本市戶籍)新購買建築面積120平方米以上住房，包括新建住房和二手住房，不納入限購範圍。名下已有建築面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數核算。除了對大面積住房限購的放鬆外，廣州此次還規定，支持「租一買一」「賣一買一」，即在限購區域範圍內，居民家庭出租自有住房，或者在廣州交易系統掛牌計劃出售，購買住房時相應核減家庭房屋套數。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州商品房銷售經歷了一年的明顯下滑，此次放開大戶型限購有望釋放高端客戶群購買力，預計今年廣州商品房市場將探底和企穩。易居研究院研究總監嚴躍進認為，廣州此次放寬限購是落實住房和城鄉建設部「充分賦予城市房地產調控自主權」，亦體現了地方政府對當前房地產市場作出調整，對其他一線城市有積極啟發和示範意義。

住建部：房地產融資協調機制項目首批名單料月底落地

　　住建部上周五（26日）召開城市房地產融資協調機制部署會。會議提出，國家層面將建立城市房地產融資協調機制項目信息平台，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可給予融資支持的房地產項目名單，據報在本月底前，第一批項目名單落地後即可爭取貸款。

　　不過，這個名單相比起數月前傳聞所指的「融資白名單」，威力有所減弱，因為這並非以企業實體為單位，而是以房地產項目為單位，這意味著合資格的優質房企還得繼續進行房地產項目開發，才可以拿到銀行貸款，但是投地和項目開發本身也是一種大量消耗現金流的行為，一加一減下來，對房企而言未必划算，當然具體如何操作還得看未來數日有否更多關於融資協調機制的信息流出。另會議提出，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

（Carol攝）

房企經營性物業貸款獲准用於還貸還債　瑞銀汪濤：降大規模違約風險

　　此外，人民銀行、國家金融監督管理總局上周三(24日)發布《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，明確在2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行發放的經營性物業貸款在用於與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可用於償還房地產開發企業及其集團控股公司存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

　　瑞銀首席中國經濟學家、董事總經理汪濤發表報告指，此舉為開發商償還一般性債務提供了新的途徑，特別是那些存在風險的項目(包括住宅項目)的相關債務，從而降低了進一步大規模違約的風險。不過，銀行可能會評估此類貸款的商業性和風險，因此發放的節奏和潛在規模仍未可知，而要從根本上持續改善開發商融資問題，還需要看到房地產銷售止跌企穩，這需要政策進一步加碼來穩定房地產市場。

官媒：今年房貸利率和首付比例仍有下調可能　分析：有利釋放購房需求

　　內地官媒《証券日報》指，近期發布的一系列政策釋放了較為強烈的積極訊號，接下來金融支持房地產的力度以及各地政策的優化調整力度有望進一步加大，預計2024年內房政策端將延續寬鬆基調，政策工具箱將從深度與廣度兩個維度上進一步挖掘。預計今年房貸利率和首付比例仍有下調的可能，各地將針對自身情況進行不同幅度的優化調整。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜指，當前部分城市首付比例和房貸利率仍處於較高水平，如核心一二線城市首套首付比例最低30%，北京、上海部分區域二套首付比例最低仍為50%，房貸利率仍在4%以上，未來這些城市首付比例和房貸利率仍有一定下調空間，若相關政策及時跟進調整，將有利於更好地促進居民購房需求釋放，助力房地產市場企穩恢復。

熊麗萍：恒大清盤情況仍不明朗國企內房也受制銷售放緩

（熊麗萍）

　　資深財經分析師熊麗萍表示，恒大被頒令清盤暫未令內房股受很大震盪，主要因近日有很多利好政策消息，與之相互抵銷，且恒大清盤已在市場預期內。不過，清盤令發布後，法院將任命清盤人，著手處理恒大資產及負債，單是清點計算也要花不少時間，而今次清盤雖主要涉及其境外債，但仍與其內地資產多少會有聯繫，其他內房債權人都將注視如何處理，可能會仿效。總之，恒大清盤仍留下很多不明朗，仍要繼續留意事件進展，內房股暫不宜吸納，料股價繼續受政策或一些負面消息影響大上大落，就算有國企央企背景的房企都仍受制樓市銷售放緩，不如考慮其他板塊，例如一些高息股。

　　內房股今日普遍先升後回，潤地(01109)、中海外及越地等仍可上升，惟萬科(02202)及富力(02777)等倒跌收市。