傳內地再推支持措施，潤地業績對辦增派息，內房股可以點揀？

2024-03-26

　　內房股近日陸續放榜，業績表現迥異，其中華潤置地(01109)去年盈利按年升近12%至313.65億人民幣，末期息增近2%至1.243元人民幣，今日(26日)股價曾飆逾6%至25.9元。龍湖(00960)日前公布去年盈利跌47%至128.5億人民幣，末期息削七成至0.23元人民幣。內房股是否只要識揀仍可吼呢？值得一提，昨日(25日)市傳內地不久就會有地產相關文件出台，推動融資協調機制落地，《路透》亦引述知情人士稱，監管機構已要求銀行6月底前完成審批融資「白名單」內的住宅項目及放貸，另傳中央有可能取消一線城市非核心區域限購，對內房幫助有多大呢？

（華潤置地網頁截圖）

潤地去年盈利升近12%　末期息增近2%至1.243元人幣

　　華潤置地公布，去年公司擁有人應佔盈利約313.65億人民幣，按年升11.7%，扣除投資物業評估增值後的核心股東應佔盈利為277.7億人民幣，增長2.9%，每股盈利4.4元人民幣，末期息1.243元人民幣，增近2%，全年共派1.441元人民幣。營業額約2511.37億人民幣升21.3%，毛利約631.62億人民幣升16.3%，毛利率為25.2%，下降1個百分點。

　　集團年度實現物業簽約銷售額3070.3億人民幣，按年增長1.9%，實現簽約面積1307萬平方米。截至2023年底，集團已銷售尚未結算的營業額為2841.5億人民幣，有待陸續於2024年及往後年度結算。截至去年底，集團淨有息負債率較2022年底下降6.2個百分點至32.6%，加權平均債務融資成本下降19個基點至3.56%，創近10年新低。

龍湖去年盈利跌47%　末期息削七成至0.23元人幣

　　龍湖亦於上周五(22日)公布業績，去年純利128.5億人民幣，按年跌47.3%，每股基本盈利207分人民幣，按年減少49.26%。末期股息每股派0.23元人民幣，按年大削71.3%，連同中期息0.32元人民幣，全年共派0.55元人民幣，按年減少51%。期內收入1807.37億人民幣，跌27.9%；毛利305.84億人民幣，跌42.3%，毛利率16.92%，跌4.25個百分點；合同銷售額1734.88億人民幣，跌13.9%。集團現時淨負債率為55.9%，在手現金為604.2億人民幣。

　　另合景泰富(01813)及建業地產(00832)齊發盈警，合景泰富預期去年虧損不超過190億人民幣，比2022年度虧損約92.41億元人民幣擴大，主因內地房地產市場表現持續不利，導致去年錄毛損率、物業項目減值增加、投資物業公允價值虧損增加、融資成本增加等。建業地產則預期去年虧損介乎28億至38億人民幣，而2022年同期虧損38億至48億人民幣，主要受宏觀經濟形勢及房地產市場下行的綜合影響，導致整體已確認收入規模下降，收入未能覆蓋成本費用支出等。

傳或取消一線城市非核心區域限購　推動融資協調機制落地

　　另方面，據內媒《券商中國》報道，昨日(25日)上午有市場傳聞稱，不久就會有地產相關文件出台，全面聚焦兩個方向：一是全面取消核心城市的限制性政策，二是推動融資協調機制落地。報道引述業內人士指，一線城市非核心區域的限購政策有可能取消，但目前可能還處於研究階段，關鍵是如何界定「核心區域」；至於房地產融資協調機制方面，報道引述銀行人士指，機制正在落地，後續還要觀察融資規模能否有效放大。

　　另據《路透》引述知情人士稱，中國監管機構從上周開始敦促銀行加快審批融資「白名單」內的住宅項目貸款，要求銀行在6月底前完成所有貸款的批准和發放，民營房企和國營房企應一視同仁。報道指，銀行為了避免大幅增加對房地產行業的信貸敞口，在「白名單」機制出台後，最初只是調整了對民營房企現有貸款的還款計劃，包括展期和降低利率，即便發放貸款，銀行也只會對大城市的「白名單」項目發放。但在監管機構發出指示後，有民營房企人士表示銀行態度發生了轉變，銀行告知其公司最快將於本月底發放新信貸。報道又引述消息人士統計，包括民營和國營房企在內，「白名單」計劃合共需要約1.5萬億人民幣融資。國家金融監管總局未回應報道。

　　此外，深圳市規劃和自然資源局發布關於停止執行《關於按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知的通知》，此舉意味著執行10多年的被稱為「7090政策」在深圳正式退出。該政策要求住宅項目中90平方米以下住房面積佔比需達70%以上，旨在調整房地產市場供應結構。深圳曾逐步放開有關政策，包括2023年出讓的多宗地塊已不再設限。分析指，在「7090政策」取消後，未來大戶型供應可能會進一步增加。

惠譽：融資支持政策局限項目層面　難化解行業融資缺口問題

　　不過，評級機構惠譽發表最新報告指，內地民營房企受合同銷售疲弱影響，繼續面臨融資壓力，而政府提供的融資支持只局限於項目層面，無助房企母公司運營，在「城市房地產融資協調機制」指導下，地方政府紛紛提出「白名單」項目，促請銀行考慮放款，不過，大部分陷入困境房企的項目均未能符合「白名單」資格，因此機制只能適度改善部分房企的外部融資狀況。

　　惠譽又指，當局推出的融資支持政策，主要針對國有房企及龍頭民營房企，加上股市、樓市下行，相關政策不足以化解房地產行業融資缺口問題。

溫傑：內房最大問題仍是銷售欠佳　惟中海外或可博業績買入

　　凱基亞洲投資策略部主管溫傑表示，央企與民企內房業績表現差天共地很正常，因央企沒有債務問題，賣樓表現也較好，其中華潤置地更有來自商場等投資收益，故2019至2022年盈利及收入仍能穩步增長，不過恒大(03333)及碧桂園(02007)等同業違約及清盤的消息始終對內房投資氣氛多少會有影響，故華潤置地股價以橫行為主，今日急升過後升幅亦收窄。另一央企中海外(00688)亦快將公布業績，也可留意，其股價正處低位，若想博業績理想也可現價買入，但其投資收益料比華潤置地遜色。總之，此類央企內房起碼賣到樓，業績應不會太差，中長線更可受惠更多民企內房退出市場，銷售隨著剛性需求復甦而好轉，相反，民企內房就算沒違約或清盤，銷售大跌下業績差自然減派息。不過，若論派高息，不如吼內銀及電訊股，未必要買內房股。

　　另溫傑指，內房現時最大問題是銷售欠佳，當局推出融資「白名單」要求銀行向房企放貸，只會增加其債務，但一直賣不出樓沒錢還債，只是將問題延後。至於有傳中央可能會取消一線城市限購，對內房幫助也不大，一線城市樓市表現本已較好，反而三、四線城市有大量爛尾樓及庫存，因此內房股價也沒太大反應。事實上，經濟未完全復甦，市場信心未恢復，樓價亦難升，相信樓市要一兩年後才會好轉。

　　內房股今日表現各異，其中華潤置地升2.26%收報24.85元，龍湖升3%報10.98元，中海外升1.29%報10.96元，惟雅居樂(003383)跌4.17%報0.69元，越秀地產(00123)跌2.45%報4.38元。