新一份《施政報告》將於下周三（25日）公布，社會各界紛紛籲政府壓抑炒賣及投資活動的「樓宇需求管理措施」（俗稱「辣招」）「撤辣」或「減辣」，以刺激近兩年疲弱不堪的樓價及成交量，而財政司司長陳茂波則於上月一改口風稱會務實不斷檢視市況，不過本港仍受高息、經濟復甦疲弱、內房危機情況籠罩，一直被稱為「樓市大好友」的祥益地產創辦人兼總裁汪敦敬接受《經濟通通訊社》訪問時稱，現時不敢太樂觀。他認為「減辣」機會大，雖然形容樓市沒有泡沫，但若政府對樓市無動於衷，料樓價最差可續下跌一至兩成。

 

 

　　汪敦敬直言，一直提倡調整「辣招」，並要考慮在最新環境下如何令人受惠於「辣招」，而非全面「撤辣」。在買家印花稅（BSD）方面，他建議入境專才及優才買樓門檻應大量降低，應予其大量優惠，最好撤銷或起碼大減。此外，在額外印花稅（SSD）方面，需開放買第二層住宅物業門檻，由於過去數十年以來，港人買樓收租成功自製退休福利，加上市場現時需要租盤，剛需由買轉租，以及需照顧人才需求。

 

　　不過，資料顯示，近5個財年三大辣稅收入涉逾800億元，適逢政府賣地收入不濟，及連年赤字，令人懷疑「撤辣」誘因是否足夠。汪敦敬認為，政府是次「減辣」機會大，惟「減幅」是否合乎預期，以致後續市場反應仍令人擔心。他又指，香港一直不是靠重稅維生，而是買地及交易，所以不論股票或地產印花稅均應要減少。另一方面，他不明白政府為何不在樓市下跌及交易減少時同樣做逆周期措施，不修正「辣招」屬不理想。

 

完全反對削土地供應 倡重推置業資助貸款

 

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　　市場有聲音認為，「撤辣」須同時減少土地供應，方能穩住樓價，汪敦敬卻稱，完全反對減少土地供應，尤其是在管理角度，政府就算未能賣地，亦不應因樓市一時低迷而儲備熟地。他指出，熟地充足時，可做很多資助計劃，例如重啟已於2004年終止的房委會置業資助貸款計劃，以低息或零息予年輕人有首期置業，以較長時期還款。

 

　　他亦強調，「不要將注意力放在樓價升跌，樓價跌，同樣可令本來沒有機會的人有機會，如放盤量增加，可重啟置業資助貸款」。不過，「辣招」處理是否成功卻帶出樓市背後的信心危機。

 

　　汪敦敬指出，近日與政府官員會面，有反映樓市「減辣」意見，並主要講解樓市信心問題，稱「心病還需心藥醫」，指政府要學習與市場信息相處。他表示，面對民間唱好唱淡資訊會否過份失衡，政府可以做得更多，如以數據回應。他舉例指，業內人士不明旺角洗衣街地皮以低價賣出，若有理由，政府應花時間解釋，否則信息猜忌引起樓市「白色恐怖」。

 

　　不過，他稱對現屆政府「有讚有彈」，「現時可運用法律或有相關人才收地，可見曙光，但新晉房地產官員，未必懂與市場相處，今日市場是不可理喻，要學識dancing（共舞）」。他亦有向政府反映續儲熟地庫及重推置業資助貸款計劃，而政府亦對上述意見取態正面。

 

政府要學習與市場信息相處 最壞情況樓價續跌一至兩成

　　在建議重啟置業資助貸款計劃方面，汪敦敬指出，可根據市場所增加的二手供應，按比例增加置業資助貸款額度。他提到，有人質疑此舉慫恿年輕人炒樓，「其實這是民粹的說話，因為任何投資，亦要善於理財，不應因此令年輕人沒有太多買樓機會，尤其於2003年後數年，有些人視買樓為邪惡，結果錯誤，令很多年輕人沒有『上車』，且享受不到過去約10年低息環境」。他又稱，香港是大都會，樓市及房地產有個好處，是城市不死，樓宇翻身機會大，而且近20年，九成按揭保險制度不能取代置業資助貸款，難以給予安全感或照顧真正首置人士。

 

　　一旦新一份《施政報告》對樓市無動於衷的話，在最壞情況下，汪敦敬料樓價續跌一至兩成，平民百姓可以接受，卻令財團面對嚴重「補倉」問題，且屬結構性問題，「失人心可以好壞，但政府言行一致配合政策，市民將很快回復信心」。

 

長遠樓市樂觀 惟短線「亂籠」

 

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　　汪敦敬多次強調，今次樓市下跌並非泡沫爆破，可見於本港貸存比率67%，較1997年的158%健康得多，業主供樓的壞帳亦很少，住宅按揭拖欠比率僅0.07%，另M3約16.8萬億元，其中定期存款約8.89萬億元，過去20個月增加定期存款資金3.44萬億元，足以償還了香港所有的住宅按揭貸款。他形容，本港現時數萬億元資金能量遭封鎖，短期視乎中央何時想香港發放能量。但被譽為「樓市大好友」的他卻稱現時不適宜太過樂觀，本港經濟正在改善，惟遜預期，連同內地經濟亦有變數。他形容，現時樓市屬「很多錢的悲觀」，距離樂觀只差幾步，但仍對長遠樓市看法樂觀，其長線投資功能未被禠奪，但短線則「亂晒籠」。

 

　　至於近期開售的新界西新盤以及二手盤呎價每況愈下，主營新界西樓盤買賣的汪敦敬則料，若政府保持觀望，新界西樓價亦只會多跌5%至10%，跌幅較大市最壞情況為低，反之政府採取行動則會回升，由於相信北部都會區會成為大灣區交通樞紐，他形容，新界西將來回報會是全港最高，因此現時價錢下降亦屬好事。

地產代理人海戰術問題需調節

 

　　近年因地產成交大減，形成「代理難撈」情況，最新地產代理人數連跌6個月，汪敦敬指出，地產代理面對人海戰術經營問題，未來就算「辣招」微調，所面對挑戰道路仍長，僧多粥少情況需自行調節。他提到，祥益地產近一、兩年業績大概「賺少少與蝕少少之間」。政策是人人開單，亦不需要裁員。被問及明年有否增聘人手需要，他回應指視乎市場需要。

 

撰文：經濟通記者許英略