差估署官方樓價指數連升11個月，二手CCL（中原城市領先指數）亦連升5周，企上157點的逾兩年半新高。理大會計及金融學院前副教授、活道教育中心創辦人林本利於專訪表示，現時樓市明顯由賣家主導，計入息口、工資因素後，樓價未來兩三年有望再升一成。但他仍提醒，買樓可狂賺亦可輸身家，要小心為上，至於甚囂塵上的新樓熱則要留意三大中伏位。

 

2.73厘定息按揭入市，相比租樓仍抵

 

　　港樓8年來重拾升軌，現時是否買入自住或收租時機？林Sir指出，樓價由去年3、4月的低位反彈逾15%，個別低價樓或樓花甚至升了逾兩三成，以供樓負擔比率位於49%的水平看，正正是「不貴，亦也不便宜」。

 

　　他表示，回看2018年至2021年，CCL一路衝上188點、190點、191點，他一直勸學生勿買樓投資，甚至自住也要等樓價至少跌一成。但隨著供樓負擔比率過去兩年由60%的高位降到44%、45%，已是低於49%的歷史平均位，「無奈很多人被一些KOL、淡友、堪輿學家甚至業界專家嚇倒，失去樓市的低吸機會」。

 

　　林Sir形容目前樓價不貴亦不算便宜，供樓負擔比率回升至49%水平，到底應如何部署？他教路稱，現時銀行有提供2.73厘定息按揭，鎖息期達2年、3年甚至5年，對比3厘的租值，「我覺得是不會輸的」。

 

賣家主導，樓價未來兩三年有望再升一成

 

　　高盛周三（20日）上調港樓全年升幅預測由12%至15%，中原亦預計CCL第三季挑戰165點，林Sir又怎樣看？他坦言，坊間頻現「衰業主」在買家願意支付叫價後臨時加價，亦有西沙新盤短短一年轉售帳面獲利35%，尚未計低成數首付的槓桿效應，足見現時樓市已由賣家主導。

 

　　他預計，若未來兩年多供樓按揭利率回落到2.5厘至2.75厘，香港人工資能跟隨過去幾年年均3%的增幅，樓價未來兩三年有很大機會再升多一成，即CCL上看170多點。他特別提及，即使未來美國加息，鑑於港銀去年12月並未跟隨美國聯儲局減息下調最優惠利率，理論上有25點子的緩衝機會，保持P在5厘不變。

 

勿小覷管理費負擔，換樓應先賣後買

 

　　不過他提醒，儘管樓市過往不乏狂升記錄，但亦可能突然逆轉，因此入市要小心為上，尤其是舊樓換新樓時，務必先賣出原有單位，以防在市況逆轉時「孭住兩層樓」周轉不靈。

 

　　對於啟德、黃竹坑、康城、元朗南、將軍澳南等「十大新社區」新樓成交暢旺，林Sir指出兩大中伏位，包括新樓管理費很多高達每呎5、6元，「就算是你是full pay，1000呎（單位）每月也要付6000多元（管理費），須考慮這個負擔，且長遠可能一直加」；此外，亦要想想自己到底有無時間去享用所謂的「配套設施」。

 

　　至於第三大中伏位，就是避免買入樓花，應買入現樓，因過往試過有人買入樓花，孰料兩三年後入伙時適逢樓市低潮，「很多人上不了會」。

 

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