移民風再起 英美澳買樓防伏8招

 

80後曼城樓業主 買英國樓防伏5心得

　

　　香港樓價貴加上辣招令樓市投資價值大減，過去數年不少香港人放眼海外，其中一個投資熱點是英國樓。任職金融業的八十後黃小姐3年前開始投資英國曼徹斯特（Manchester），一來是因為港樓投資價值下降，二來是期望退休後可移居英國，故著手建立英國樓投資組合，3年內已買了3個物業。

　

　　近年她身邊不少朋友投資英國樓中伏收場，有的買倫敦新樓，收樓後銀行估價不足，臨時臨急要抬錢上會；有的經本港中介買曼城新樓，樓盤爛尾卻又投訴無門。有見不少港人買英國樓中伏，她開設fb專頁「不做買樓花的水魚 - Manchester 買樓手記」，分享自己買曼城樓的經驗，以及觀察當地樓市的心得。

　

　　不願出鏡的黃小姐坦言，不少香港人將曼城樓價，跟香港樓價比較，覺得200萬、300萬元可以買到一個500、600平方呎的單位很抵買，往往買完才發覺買入價較同區貴很多。尤其是早前英國宣布推出BNO簽證，讓港人居留5+1年可獲入籍，她留意到早前不少港人盲搶英國樓，失去理性思考，「香港人唔好太心急，唔好俾心急沖昏理智！」

　

1.了解代理背景資格

　

　　近月移民成為港人茶餘飯後的熱話，各地海外樓展銷會火熱舉行，網上廣告蜂擁而來。黃小姐見過很多人貪方便，找一些香港或華人「Sourcing Agent」買樓，出現問題時常常投訴無門。

　

　　她說，傳統認知上的Sourcing Agent會為買家找尋低於市價的物業、提供裝修計劃，「佢哋有execution plan（執行計劃）令你買一間屋好似一個Projet咁，啲樓唔會在Rightmove等平台搵得到。」相反，她留意到一些香港或華人自稱「Sourcing Agent」，做的只是地產代理角色，選用這些代理前應了解，他們有沒有公司在英國？有沒有當地代理協會的會員資格？出了問題能夠投訴嗎？

　

　　她估計一些華人代理沒有當地的地產代理協會的認證，出了問題也投訴無門。她又聽過網友報料，有代理即使約不到睇樓也收取服務費。近月香港買家不能飛到英國睇樓，因此買家會先付服務費，由當地代理提供遙距睇樓服務，拍片給準買家看。她聽網友說，有代理要港人簽不平等合約，條款訂明即使約不到睇樓，服務費也不退還，「香港人想買（英國）樓太心急，有時真係失去理性，喺香港見到這些條款不會簽吧。」

　

2.做功課睇本地新聞

　

　　隔山買樓，自己做足功課相當重要。買海外樓前不妨向居於當地的朋友請教，黃小姐便有朋友在曼城居住多年，有投資樓市的經驗，有朋友做「盲公竹」自然較放心。此外，她3年前買第一個物業時親身飛到曼城睇樓，了解目標物業的周邊環境，又跟當地人傾談了解。例如她第一次到曼城住Airbnb，屋主是當區投資者，向她分享本地人較鍾情哪類型物業。

　

　　新冠疫情期間，香港人不能飛到英國，很多人也會用Google地圖考察，「Google Ｍap行過圈大概會知當區氛圍，睇睇當地樓嘅前院後院打理如何，都係指標，可能多啲中產先有時間打理。」此外，她又會加入fb上一些英國人的買樓群組，看看當地人點睇樓市。平日亦要留意當地新聞，「想買曼徹斯特樓，留意Manchester Evening News（曼徹斯特晚報），係當地很大的報章，常常留意關於當地經濟、時事。例如剛有新聞話有小朋友被童黨殺死，要睇Local News（本地新聞）先有這些資訊。」準買家亦可留意英國官方的公開資料，研究心儀城市的人口分布、各區罪案數目。

　

3.不買新樓及HMO

　

　　黃小姐3年前買英國樓，一開始已決定不買一手樓花，因她發現一手新樓往往較同區樓價貴一兩成，「又唔知起成點，點解要俾premium（溢價），take多啲risk（冒更多風險）？」同時，她有朋友到收樓時才發現銀行估價不足，需要額外首期，大失預算。

　

　　她又留意到近年一些香港投資會買市郊的House（獨立屋），重新改建再分租（類似香港的「劏房」），當地稱為HMO（House in Multiple Occupation），一個物業至少有3個租客。HMO在扣除各項雜費前，租金回報可超過10厘，故受香港人青睞。

　

　　她認為HMO不適合新手越級挑戰，自己也沒有投資HMO，因她估計在新冠肺炎後，大家也想分居，3個或以上租客共居的HMO需求會減少。此外，HMO在扣除維修費及水電費（一般也由業主包水電費）後，相信回報很難有10厘，「你好難控制人點用水用電，而且英國水電費貴過香港好多，好多人會忽略。」

　

　　更重要是，HMO的投資重點是買入較殘舊的物業改裝，「改裝完賣出來，物業升值好多，對當地人會係非常好嘅投資項目。」不過，改建物業涉及很多專業知識，改變結構要向政府入紙申請，也要找師傅入圖入則，她認為香港人沒有這個人際網絡，經一些代理或樓市導師投資HMO，中介費隨時也花5萬至10萬元，或等同物業升值金額，得不償失。

　

　　再者，裝修改建需要監管施工進度，她有朋友投資HMO，裝修也搞了一年，「知你香港人拖你」，令投資者失預算。她認為HMO要人在當地才適合投資，否則還是買市中心、市郊的二手樓，往往一收樓便可放租。雖然租金回報不及HMO，未扣管理雜費約為5.5厘至6厘，但勝在較簡單。

　

4.戒問冧巴心態

　

　　一些KOL（網上意見領袖）近月頻頻拍片介紹移居英國、買英國樓的資訊，黃小姐發現KOL介紹的區份，往往也被香港人帶旺，「香港好多人有能力去Cash buy（不用造按揭）英國樓，這些（KOL介紹）區放盤可能得20個，去得好快，好多人Mon（監察）得好緊，一見有盤就想睇，甚至唔睇都買。」

　

　　在地產網站上英國樓盤會以郵遞區號（Postcode）標明，例如M1至M4是曼城市中心，她發現部分買家有「問冧巴」心態，跟著KOL介紹的Postcode買英國樓，「人人需求唔同，好區係貴啲，但現在炒貴了，Upside（上升幅度）又有幾多？」她認為準買家最好因應個人投資需要來選擇區份。

　

5.測量師費不可慳

　

　　買二手舊樓，樓宇結構安全及後續維修開支不容忽視。黃小姐說，如果買家找當地銀行做按揭，銀行會安排測量師到單位估價，有機會找出結構安全問題。不過，如果買家不用按揭，便最好自己聘請測量師，避免買中有樓宇結構、滲水問題的物業。「英國買樓，（大部分情況）未到Exchange contract（交換合約）都唔使俾錢（訂金），最多蝕律師費、測量師費。」

　

　　此外，自從黃小姐做了曼城樓的業主後，每年也有飛過去，親自考察物業的最新情況。「睇睇有無需要維修，如果窗漏水唔整，幾年之後整成本好高」，她又說英國不同香港，租客往往願意開門給業主入屋看看。

　

建物業組合 支付居英生活費

　

　　80後任職金融業的黃小姐，2017年起開始留意英國樓並勤做功課。初次買英國樓便選擇曼城，皆因倫敦樓價太貴，伯明翰租金回報稍低，而曼徹斯特有多間學府，是英國頭三大學生數目高的城市，租務相對活躍。

　

　　她親身飛到英國睇樓，與銀行、律師見面，掌握充足資料才扑錘，第一個買的物業是市中心住宅單位，兩房面積約600平方呎，以20萬英鎊買入，現時樓價較買入時升值約10至15%。單位過去3年一直有學生承租，租金回報約6、7厘，扣除管理費、稅項後回報仍有4.5厘左右。她說學生客勝在交租準時，或因學生沒財政壓力，租金都是由父母支付。

　

物業租金回報約6厘

　

　　英國的大學在10月開學，往年8、9月是學生租樓的旺季，不過今年遇上新冠肺炎，這個單位放租一個月仍未租出，「近來難租，10月開學，學生未返來，這一兩個月租務比較差，租金叫價都跌了起碼10%。」但她相信，若大學10月如期開學，單位下月應租得出。而她的第二和第三個單位分別是市郊住宅及獨立屋，分別租給年輕家庭及打工仔，沒受新冠肺炎影響，租金回報也有6厘、7厘。

　

　　黃小姐最初買英國樓，其中一個原因是打算退休時可移居英國。英國早前宣布推出BNO簽證，港人到英國住5年可申請定居身份，再居留多1年可申請入英籍。黃小姐坦言對計劃有興趣，或兩三年後赴英。她任職金融業前線部門，但英國同類工作主要請本地人，她相信自己在英國較難找回金融工作，故有意多買一兩個英國樓，用租金收入支持在英國的生活。

　

英國樓怎管理

　

　　香港和英國距離超過9,500公里，港人買英國樓收租，一個好的Letting Agent（放租代理）很重要。例如單位內有任何維修需要，也是靠這位代理報價、找維修師傅。黃小姐認為香港人不用太擔心管理不便，例如她的Letting Agent提供網上平台，需要維修的地方或電器，代理會拍照拍片放上網及提供報價，讓她決定是否維修。她又會要求Letting Agent每3個月到她的物業影相，讓她知道物業最新狀況。

　

　　她指出，英國的地產代理競爭頗大，為了建立口碑，整體服務質素不錯，也有行業協會的監管。收費方面，他們每月收取租金的7%（再加消費稅），因此每月銀行租金過數，他們已扣起約8%的服務費。

　 

Source: 《iMONEY智富雜誌》

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