2020-09-30
上車盤實地睇 按揭防中伏 白居二置業攻略
按揭篇：房委會擔保必批九成按揭？小心「白居二」樓齡陷阱
若成功抽中「白居二」購買資格，上車客也要留意「白居二」按揭與私樓不同，有一定限制，不得不察。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明（見圖）提醒，購買居屋最長的按揭還款期為25年，「白居二」最高可以做到九成按揭，但如果屬於樓齡較高的居屋，批核按揭會較為複雜。
房委會現時為二手居屋提供30年按揭還款保證期（俗稱「擔保期」），樓齡在30年「擔保期」內的居屋，新買家仍獲房委會擔保，不用經過按揭證券公司，向銀行申請最高九成按揭，故毋須支付按揭保險費用，亦不用壓力測試。不過，曹德明指出，即使樓齡在30年「擔保期」內，買家也不一定能敘造九成按揭。
「白居二」樓按的還款期最長25年，不能選擇30年還款期。而且與新居屋相同，買家只能選用P 按，每月按揭供款，會稍高於私樓可選的H按。
樓齡20年以上要留神
他說，若果「白居二」買家購入的是樓齡20年以下的居屋，銀行批核一般較寬容，能如願批出九成及25年按揭。假設買入樓齡近20年的居屋，經過約10年按揭還款，到房委會「擔保期」屆滿，按揭貸款額已跌至樓價約六成，與私樓的按揭成數相若，銀行足夠承擔風險。
相反，若買入樓齡20年至29年的居屋，由於臨近擔保期完結，銀行有機會不批出九成按揭或25年還款期。皆因在房委會30年「擔保期」屆滿時，按揭貸款額仍有機會超過樓價的六成。
舉例一名「白居二」買家購入了樓齡20年的居屋，樓價480萬元，樓價的六成為288萬元。以現時樓按息口水平敘造九成按揭的話，這位買家供完第10年、即房委會30年「擔保期」屆滿時，已償還約190萬元，尚有約290萬元按揭貸款額，高於樓價六成的288萬元。
曹德明說，上述例子買家有需要多付首期、按揭借少一些，或是選擇較短的按揭年期。例如他可以將按揭成數降至88%，供完第10年尚欠約284萬元本金，低於樓價六成的288萬元。由於他向銀行借少了錢，首期增至樓價的12%，即是需要57.6萬元首期。在上述例子，買家亦可以敘造24年按揭，每月供多少少，供完第10年尚欠本金降至約282萬元，亦低於樓價六成的288萬元。
擔保期後最高造六成
若「白居二」買家選購樓齡30年以上的居屋，銀行一般只能造到最高六成按揭，並會要求申請人進行壓力測試。
有部分居屋買家或許會擔心，萬一將來要換樓，而自己的居屋樓齡已超過房委會30年「擔保期」，會不會較難獲新買家承接？曹德明表示，由於樓齡超過30年、未補地價的居屋，「居二」買家只能做六成按揭，業主可考慮補地價，於自由市場放售居屋，即使樓齡超過30年，新買家也可做到最高九成按揭。
事實上，房委會提供的按揭「擔保期」原為25年，2010年延長至現時的30年。隨著不少居屋屋苑樓齡漸漸超過30年，市場上也要聲音希望政府再延長「擔保期」，令更多高齡居屋的「居二」買家獲房委會按揭擔保，可做高成數按揭上車。
至於房協的資助房屋，如屯門景新臺、青衣綠怡雅苑等，過往買這些未補地價的單位最多只能做六成按揭。按揭證券公司在2019年開始，為這些房協未補價單位提供按揭保險，買家支付按揭保險費用後，最高可做九成按揭，按揭條款與私樓相若。
環球資助 房屋比較 200餘萬買星洲四房組屋
類似香港居屋的資助房屋計劃，環顧全球並不多，運作較成熟的類似計劃，當推新加坡的組屋。組屋由新加坡政府興建，新建組屋僅售予年滿21歲的新加坡公民，收入上限為每家庭1.2萬坡元（約6.76萬港元）。而購二買手組屋則沒有收入限制，但限於家庭，或是35歲或以上單身人士購買。
據「新加坡房地產聯合交易網SRX」的數據，今年8月新加坡組屋三房樓價中位數為29.3萬坡元（約165萬港元），41.6萬坡元（約234萬港元）則有四房，若補多少少錢，49萬坡元，即是276萬港元左右更買到五房。此外，新加坡人買組屋可直接與政府貸款，購買一手組屋可做九成按揭，《iMoney》記者曾訪問新加坡組屋業主，買入二手組屋並向政府貸款，2.6厘定息，雖然高過銀行按息，但一旦失業無力還款，政府亦不會沒收組屋。
跟香港一海之隔的澳門，亦有類似香港居屋的「經濟房屋」（簡稱「經屋」）。自從澳門開放賭業，澳門樓價持續上升，「經屋」成為搶手貨，往往等候多年都申請不到。2019年度的「經屋」在去年11月底至今年3月底接受申請，提供逾3,000個單位。1人申請的每月收入上限為38,910澳門元，資產上限為127.34萬澳門元。2人或以上申請者的收入上限為77,820澳門元，資產上限為254.68萬澳門元。這一期「經屋」收到3.7萬份申請，超過單位數目12倍，1人申請者佔45.8%，2人家庭申請佔23.7%，3人或以上家庭申請佔30.5%。
英國的資產房屋計劃，設有「可負擔住房計劃」（Affordable Housing Programme）及「協助購買」計劃（Help to Buy），前者針對收入較低的人士，後者則面向收入較高的首置人士及換樓客，計劃會向申請人提供樓價兩成的貸款，置業者只需向按揭機構申請七成半按揭，即只需5%首期便可上車。
按揭最長25年 只能用P按
與私樓按揭不同，買家在房委會30年「擔保期」內，最高可借九成按揭，由於不用經過按掲證券公司，故毋須支付按揭保險費用，買家亦不用進行壓力測試。不過，「白居二」樓按的還款期最長25年，不能選擇30年還款期。而且與新居屋相同，買家只能選用P按，每按揭供款，會稍高於私樓可用的H按。
類似香港居屋的資助房屋計劃，環顧全球並不多，運作較成熟的類似計劃，當推新加坡的組屋。組屋由新加坡政府興建，新建組屋僅售予年滿21歲的新加坡公民，收入上限為每家庭1.2萬坡元（約6.76萬港元）。而購二買手組屋則沒有收入限制，但限於家庭，或是35歲或以上單身人士購買。
據「新加坡房地產聯合交易網SRX」的數據，今年8月新加坡組屋三房樓價中位數為29.3萬坡元（約165萬港元），41.6萬坡元（約234萬港元）則有四房，若補多少少錢，49萬坡元，即是276萬港元左右更買到五房。
此外，新加坡人買組屋可直接與政府貸款，購買一手組屋可做九成按揭，《iMoney》記者曾訪問新加坡組屋業主，買入二手組屋並向政府貸款，2.6厘定息，雖然高過銀行按息，但一旦失業無力還款，政府亦不會沒收組屋。
轉載自《iMONEY智富雜誌》
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