房地產業能否重新起飛？

　　近期筆者與不少投資界朋友討論，内地經濟在今年能否騰飛？內房產業屬一關鍵核心因素。不能否認，目前房地產市場發展存在兩端考量：供應端和需求端兩方面。目前，需求端的核心是需要解决銷售疲弱、以及預期轉弱的問題。從趨勢可見，未來仍有一系列的房地產政策有待推出。在需求端，漸進放鬆將向更多一綫、二綫城市以及一綫城市擴展。與此同時，五年期LPR也有可能在未來進一步下調。

　　至於供應端領域，核心主要屬「保項目及階段性保主體」的政策導向，將地產投資逐步轉向為「三低（即低槓桿、低增長、低估值）」的新格局，核心政策目前已基本出台完畢。在新發展模式過渡期中，地產投資將承受短暫的壓力。不過，內地城市更新將對投資發揮支撐作用，故此對地產領域政策的預期將會明確拉動資本市場在2023年的表現。

（CNS）

　　針對地產新發展模式的過渡期，估計需求端仍有增量政策，至於供應端核心政策則已基本出台，落實在去年3月份國務院金融委會議首次提出地產新發展模式，會議指出，當時特別主持需要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。另外在去年12月，中央經濟工作會議再次强調推動房地產業向新發展模式平穩過渡，說明建立並完善地產新發展模式屬今年地產領域工作的核心焦點。

　　觀察供應結構，估計保障性質的租賃住房佔比將進一步提升。從供應主體看，低槓桿、低負債、低周轉企業將佔據較高的比重。在行業佈局上，房地產行業進一步公用事業化，筆者估計今年兩會左右地產新發展模式形成更明確的出台。

　　需要留意，內地地產市場正在逐步從增量市場轉向存量市場發展，城市更新等存量改造投資將在地產投資中發揮一定的作用。在《十四五規劃》中，首次在五年規劃中爲城市更新設立數量型指標，要求「完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村。」另外，近期發布的《擴大內需戰略綱要（2022-2035）》也明確指出需要推進城市設施規劃建設和城市更新。估計城市更新十四五期間拉動投資規模人民幣10至12萬億元以上，期間平均每年拉動投資規模人民幣2至2.5萬億換以上，預計將成爲地產投資的有力補充。最後，亦為今年房地產市場的發展打好根基，支撐全國經濟在今年的發展。

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