上兩次提到，我鼓勵年青人在能力許可時盡早買樓，但一定要以自住的心態置業，這樣有機會令你賺到第一桶金。但當自己已經擁有第一個物業後，我不太贊成大家再去買第二個，甚至第三個物業（換樓另計），因為這時你肯定是投資，甚至投機了！

 

　　除了槓桿會令到風險增加之外（買樓通常都是向銀行貸款的），我認為，物業跟股票有一個很大的分別，就是物業不可能無止境地升值，但股票可以！當然，我必須強調，這是理論層面的情況。

 

　　先說股票，其實股票背後是一家上市公司，理論上，如果管理得宜，公司是可以年年賺錢的，甚至每年都有增長。如是者，它的股價其實可以無止境地上升。我同意，這類公司的數量真的不多，選中之餘還要堅持長期持有，其實相當不容易。但不容易不等於沒有。

 

　　例如當年的散戶愛股滙豐（00005），過去10多年，滙豐股價其實是不斷上升的，直到2008年金融海嘯才暫告一段落，但不排除過了這幾年之後，滙豐在新興市場的生意大幅上升，令盈利大幅增長，我相信，到時滙豐的股價，仍然可以一浪高於一浪！

 

　　反觀物業，從理論層面看，樓齡愈舊的物業，價值會愈低。某程度上，物業就像人一樣，隨著年紀上升，能力（價值）就會下降。當然，你可以說，定期為單位保養翻新，應該可以保值呢！但不要忘記，維修保養其實是要投資的，是否除笨有精，還得視乎個別個案而定！

 

　　或許有人認為，不是很多人都有興趣買舊樓嗎？舊樓的價值絕對不下於一般新樓呢！這不是錯的，但大家要注意，這些舊樓值錢，其實是座落的地段值錢，不是物業本身。發展商有興趣「高價」收購舊樓，其實是看中它的地點，拆卸重建才可以再突出該地點的優勢。

 

　　但問題是，是否所有舊樓都有發展商願意收購，然後拆卸重建呢？如果沒有的話，你的舊樓物業就肯定會跌價。

 

　　當然，話得說回頭，如果你能夠以積極方式，管理你的物業「組合」，在適當的時候賣掉一些樓齡過高的物業，然後換入一些較新的物業，那確實有機會不斷賺錢的！

 

　　我的看法是，如果你有這個能耐，其實股票發揮的效果可能更大，因為股票的升幅在很大程度上是優於物業的。我們大家都覺得物業替我們賺的錢會較股票多，其中一個主要原因是我們造了按揭，即是等於以孖展形式買股票一樣。如果你買股票等於買樓一樣，同樣借七成的話，如果眼光同樣好，所賺的錢未必少於買樓呢！

 

　　最後一點是，買樓的交易成本也比股票貴，單是一個印花稅就己經大幅高於股票了，還有經紀佣金是1%呢！股票買賣才是0.25%！

 

　　我想總結一句，維持一個「優質」和相對「年輕」的自住物業，我認為是恰當的，但假如再有餘錢，單從買樓和買股票之間選擇，我會鍾情股票，因為股票同樣有股息收入，而且流通量會比物業高，即是要沽貨時，會較容易脫手！

 

 

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

• 

樂本健【年度感謝祭】維柏健及natural Factors全線2件7折► 了解詳情