2023-03-07
後生一輩買樓難
要證明美國經濟好，可看當地樓市。除了看上周四（2日）蕪文《美儲局夜行吹哨》所指出的：截至去年12月，美國二手樓價已連續6個月下跌，以及租金回落這兩個事實之外，還可看美國首次置業人士買樓的實況。
最近美國房地產雖走勢疲弱，但在加息和樓價仍處高位的夾擊下，美國希望買樓的首置人士仍望樓興歎。
去年，美國首置人士在銷售額中僅佔26%，是有紀錄以來中最低。MBA Mortgage Applications Index亦回見1995年水平（圖一）。此外，房地美（Freddie Mac）上周公布的數據顯示，30年期固定按揭平均利率連續第四周升至6.65%，去年底按揭利息更一度急升至7%以上，也令所有年齡的置業申請，跌至28年來最低（圖二）。彭博指出，現只剩下那些有大筆資金、高薪厚職，或有富有父母的人才可圓置業夢。
樓價與負擔有差距
美國線上房地產公司Zillow的高級經濟學家巴喬（Nicole Bachaud）指出，美國樓價距離民眾的負擔能力尚遠（圖三）。去年底，當美國按揭利息達到7%時，Zillow已預測，個人每月要儲起家庭入息中位數的5%，用約10年時間，才可支付一般房屋的10%首期。重要的是，上車盤的供應仍緊張，1月份美國最平單位的數量較去年同期跌了1.5%，而最貴單位的供應量卻勁增了37%。
Zillow首席經濟學家歐森（Skylar Olsen）表示，由於樓價升幅遠超過工資加幅，故美國首置者的年齡中位數已從1981年的29歲，延遲至2022年的36歲，創出了全國房地產經紀協會（National Association of Realtors, NAR）「首置高齡」的紀錄。
在美「上車」 亦靠父幹
歐森續指疫情前，約三分一首置人士的父母或家人，會借或送錢給他們，以支付部分或全部首期，而這個比例在2021年增至約4成，個別城市如德州第3大城市達拉斯，更有最少一半的年輕首置者是靠家人幫助才可上車。此外，置業者有55歲以上共同按揭貸款人的比例，也自2021年開始急升（圖四）。
美國加息，不利樓市。在美國，現買40萬美元（約310萬港元）的樓，付20%首期，供30年，買家每月供款會比1個月前多出約230美元（約1783港元），30年便會多逾64萬港元！有美媒更指出，與1年前約4厘息相比，今時美國業主月供金額比年前多出50%！而首置人士月供金額也創幾十年新高（圖五）。
美國樓市如沒有年輕的置業者「正常」接力，當地樓市怎會健康發展？要美國經濟好，又從何說起？但美儲局仍謂美經濟很好，可續加息。
走筆至此，不禁令人聯想到香港的樓市。對普遍港人言，以上在美出現的首置之難、業主之苦等中產心聲，並不陌生，甚或耳熟能詳，反而可能還會羨慕，美國今時還有310萬港元的樓可買。
（istock）
將呎就價 起納米樓
對Zillow的歐森所說「樓價升幅遠超工資加幅」，筆者也深有體會。美國人大歎置業、供樓難，香港中產上車又何曾容易過？有人做生意會「將貨就價」，港地產商就「將呎就價」：以單位大小、面積有多少呎數，去遷就價格。美其名是「體恤」市民的負擔能力，「配合」市場需要，「才」勉為其難，「精心」開則，遂「發明」了「納米樓」。
上世紀60、70年代，唐樓一般約700呎，那些年，香港普遍家庭怎會有買樓的念頭？但求有片瓦遮頭，即使是「七十二家房客」，也在所不計。同時期，住在九龍太子道一帶的富裕人家，則動輒已擁逾千呎樓。
70年代初，本地經濟初步起飛，但九龍黃大仙、慈雲山，乃至新界葵涌、荃灣一帶，都仍有不少可負擔得起的樓，供「有準備的人」買。那些年，慈雲山的私樓約8萬元，葵涌因是「新界」，4萬便有交易，但旺角唐樓已要價13萬了。
不過，當年何文田巴富街，以及南區遠未有數碼港出現前的碧瑤灣，逾千呎的新樓開賣價也只40多萬。及至80年代末、90初，碧瑤灣樓價又已翻倍至約百萬。至於對97後樓市的故事，恐怕大家比我還要熟悉。
年輕人買樓難，中外如是，非獨港、美。若以購買力論，70年代初，港教師月薪1500元，大概可買5呎樓；今時新入職教師起薪約3.2萬元，卻僅可買1至2呎市區樓。半個世紀過去，教師薪金增了20倍以上，買樓能力反跌逾50%！可見即使是教師這個較不受經濟影響的行業，買樓能力也今非昔比，更何況是其他行業？
後生一輩買不到樓是全球現象，大城市固然如是，國際城市像香港尤其如是。此時此處，在港生活的年輕人，還須定下目標，加倍努力賺錢、儲蓄、投資，要圓置業夢，也非全無可能。
（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）
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