當政府宣佈將讓白表人士進入免補地價的居屋第二市場後，市場便出現「燈塔效應」，因為群眾體會到新的需求會加入市場的關係，樓價便即時出現上揚！根據祥益地產的『屯門居屋自由市場呎價領先指數』的資料庫數據，在政府7月宣佈讓5000個白表人士可免補地價進入居屋第二市場，當時屯門區居屋的平均呎價是$3438，到了10月26日(即政府宣佈雙辣招當日)平均呎價是$3979，上升了16%，但我們看回屯門的私人樓，同期的呎價是由$4230升至$4752，總共上升了12%，而全港的私人樓的平均呎價，同期大約由$6372升至$6667，上升只5%左右，這也可以看到事實，象徵上車購買力的屯門區包括有關居屋市場在這段時間樓價升幅是跑贏了大市！

　　以上訊息令人錯覺誤會居屋價格被炒起！卻其實居屋是因為政府荒廢了多年置業資助的關係，價格普遍跑輸大市，業主賣了樓根本就不足以換樓，被困在社會的中下游，因而分享社會的利益相對也少，如果今次細單位的樓價上升是由用家帶動的話，這反而是一件好事，因為細單位樓價升幅比較多，反而令到有關業主日益有能力換樓，香港原本斷裂的置業階梯便可以收復，社會便不會進一步走向貧富懸殊了！

　　為了引證我以上的看法，我列舉一些數據給大家分享，如下：

　　我曾於2011年於全港18區各選18個居屋和私人屋苑作統計，居屋的轉流率平均是3%，私人樓轉流率是平均7%，這和09年初我為香港地產代理業界聯席會議撰寫給房屋局的意見書的統計結果（3％與9％）相若，都是足以顯示居屋在轉流率低的情形之下，居屋業主賣樓所得是會比例上跑輸大市的，08年9月金融海嘯出現，當時我正就任香港專業地產顧問商會會長，亦是聯席會議的輪任召集人，面對當時銀行幾乎完全收緊按揭，於是我牽頭連同業各商會向金管局及房屋局反映，而在立法會議員的配合下，當局亦很快作出回應及關注下，銀行很快便回復正常的借貸，而活化居屋亦是這個年頭開始建議給房屋局的，當時我們提倡是應該趁市道差，重新啟動置業資助政策，第一可以救市，第二亦可以趁樓價下跌幫草根上車，為社會產生良性的財富轉移，當時列舉私人樓和居屋的轉流率比較，其實我只是想拋磚引玉，希望資源豐富的房屋局在這方面作出詳細的研究，後來的回應似乎是石沉大海，但我一直也認為荒廢置業資助貸款，造成上車市場跑輸大市甚至萎縮，因而削減了細單位業主的換樓能力，這不公的情況其實應該要糾正的。

　　以上報告說明，居屋轉流率長期只在3%，但如果我們看看屯門的悅湖山莊成交記錄，我們會體會多一點，1998年11月至1999年8月，當時該屋苑平均每月成交22宗（全部為綠表的免補地價轉讓），轉流率達到5.6％。到了2002年11月後，當時政府宣佈退出市場，取消了大部分的置業資助，於是成交量日少，到了2002年的3月後，我們再見不到有10宗以上的居二成交，後來全港成交量在沙士之後逐漸回復，到了07年之後更大地回春，但是我們看到居屋卻進一步萎縮。悅湖山莊07年4月後每月未錄得超過5宗的免補地價成交，可見居屋的業主享受不到樓市轉旺帶給他們的成果，因為在置業資助減少下有關市場逆方向萎縮，2007年後更困難的局面出現，連綠表的買家的購買力亦在政府荒廢下進一步萎縮，因為居屋第二市場的按揭年期原本上限是20年減去樓齡，07後的居屋第二市場，大部分的居屋已經是十多年或以上了，有關綠表客想買居屋第二市場只能借得幾年，主要是住在公屋的綠表人士買樓只按揭幾年是否不設實際？

　　因此，那個階段價格更加落後大市，07年悅湖山莊轉流率只在2.88%！筆者在09年提出的活化居屋建議，除了讓白表人士進入居屋第二市場外，也要求將有關按揭年期延長，莫再讓有關市場萎縮，到2010年政府才肯將有關年期推長的時候已經為時已晚，有關市場已經是過度萎縮，到本年7月，天水圍仍然有千多元一呎的單位出售，試問業主又如何換樓呢？

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

第九屆「傳媒轉型大獎」請投etnet經濟通一票！► 立即行動