在次按、金融海嘯及量化貨幣的年代來臨，環球金融市場進入了新常態，香港的樓市近年也變得波譎雲詭，人們都疑惑著，本文筆者想用博弈論去討論香港樓市，希望能探討出一些變遷的基因，大家分享一下。

 

　　常言道，自由經濟是資本社會的支柱，其實自由經濟並非純自由運作的，究竟這無形之手是甚麼？

 

　　從博弈論的角度來說，自由經濟其實是透過在公平的環境上互相競爭而令商人們進入『囚犯困境』，透過互相競爭令價格不斷下跌，同一產品在角力下愈鬥愈平自然走向零利潤了，最後商人要有盈利，便要生產新的產品，新產品的差異就可逃過價格戰的厄運，直至市場跟風出現類似產品為止，這市場機制是對消費者是最有利的！

 

　　而社會也變得更美好，價格平，而更好的產品也因此不斷推陳出新，但這種運作的關鍵是資訊，正因為競爭者之間的資訊不明朗，大家也不知道其他競爭者的底牌，就算知道也不敢信，因為人性是互不信任甚至是互相出賣的關係，要贏相若產品的對手只有出最平的價錢，因此市場才會有價格戰！所以在很多國家合謀定價被認為是反競爭或者壟斷行為，是因為當競爭者之間的資訊清楚，競爭者之間的博弈就完結，共識也容易達成了，消費者的優勢也逆轉。

 

　　博奕論中的『囚犯困境』正是以兩個被捕的犯人，因為被困在兩個空間中，在資訊隔絕下，因為人性的互相不信任及出賣本質，所以也沒有去選擇只要齊心就有最佳結果的方案，而選擇了出賣對手但自己不會損失最大的方案。

 

　　如果以上說的是對的話，我們就可以理解到近年的情況多一點了。

 

　　當市場規則甚至法例，透過不斷的實踐後，其中的漏洞便水落石出了，這清楚的資訊引來了商人的共識，於是「囚犯們」便會共同作出合作性的行為，於是包括價格戰及出產更佳產品的競爭行為就會減弱及消失，這樣損失的就大可能是小市民了！而香港地產市場近年惹人詬病的實用問題，正正是一個好例子，消費者就是在模糊概念中受害，也因此，政府統一實用面積，是針對資訊清楚這重點上解決。

 

　　所以，政府有責任令市場存在競爭局面，不斷出新法例堵塞漏洞只是其中一個方法，確定市場存在足夠競爭者，並令市場在足夠競爭者帶來的差異化下運作，亦是確保市場有競爭力的方法。近年的澳門就是一個例子，賭業在增加競爭者下更昌盛，最重要是市民得益更大；另外，政府確保中小企業有足夠的資源，令到他們在市場上的競爭力，並同時產生差異化，這才可以令到市場有足夠競爭，如果香港政府有這個概念，將部份地皮由自己做莊，並定下主題後再切細給小型發展商發展的話，一樣是可以對消費者及市民更加有利的。

 

　　至於香港樓價高企的問題，在博弈論來說市場並不存在不正常的價錢的，因為在買家來說，覺得不公平怎會買？相反業主覺得不公平亦不會賣？所以成交的其實就是公平。政府管制樓市是分配利益和機會的問題，背後隱藏的其實就是貧富懸殊問題，是有資產者和無資產者的矛盾。

 

　　更重要的是，就算覺得貴，買家入市是因為「買比不買更好」！為何會買比不買好？『買樓恐懼症』是因為貨幣貶值而來，群眾要買樓保值是被迫的。所以政府是不應該用打壓和限制的方式去面對這些群眾的，將國際的貧富懸殊矛盾加劇，這正是美國貨幣政策邪惡之處啊。

 

　　解決樓市問題，其實要同時解決股票市場的問題，當股票市場的混亂令當中投資者不斷損手的時候，資金自然會湧向地產市場，要徹底解決樓市問題，其實要重建股市。政府當然要盡量利用市場去產生健康的運作，但當市場完全乏力的時候，政府便應該扮演莊家地位去產生一些保障到市民的產品，政府擁有的資產多的是，居屋的未補地價部份價值以千億計、及大量的發展計劃為何不可證劵化讓市民去投資？不少『生地』地皮其實為何不可證劵化成為股票給白表人士及草根優先認購？

 

　　鈔票如洪水愈來愈多，唯『貨』可疏導！

 

 

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