「白居二」(讓白表人士以免補地價方式購買二手居屋)實行了已過半年，此政策究竟是否應該繼續下去？我們試以具體理據及統計數字作討論，以給公眾及政府更合適的參考。

 

　　到11月18日為止，頭一批2500個白表人士，只有820人（即32%）有去行使權利實現了置業計劃，很多人會因此質疑白居二政策是否已失敗，我卻認為這是一件好事。

 

　　近年市民對房屋需求更加殷切，不單止在置業上，就算公屋輪候冊人士由2011年3月152,400去到近期的237,800位，我們尊重這些數字之餘，在市場學上我們必須明白購買力是有分剛性和柔性兩種的。所謂剛性是指急須解決置業需要的人士，而柔性購買力是指雖然有置業需要，但急切性其實不大的人士，社會及政府總不能可以滿足到所有急增的需求，所以如果可以分到剛性及柔性購買力是最理想的處境！

 

　　白居二政策的結果正好做到這個分野效果，選擇上車的三成多白表人士，我深信他們是剛性購買力，而還未入市的白表人士，他們仍可以選擇去觀察或者等待，我認為算是一個相對柔性的購買力。

 

　　我們應重溫再認清楚及重溫有關政策的原意及目的，開放免補地價的居屋第二市場給白表人士，目的是善用二手市場的供應量及較低門檻（11月份天水圍的居屋第二市場以實用面積計平均每呎是3436元，而屯門則是3911元），來給予公眾更多的上車機會，也同時給細單位業主更多的換樓機會。

 

　　白居二政策可能出現的副作用，就是恐怕居屋第二市場一時間沒有足夠的樓盤補充，令樓價因短暫的供不應求出現急升，在此，我公開本公司一些商業秘密給大家參考一下。

 

　　在本年四月，即首批白居二購買推出前兩個月，屯門區及天水圍居二市場的放盤量是278，到了12月1日是323，而六月份屯門區及天水圍居屋第二市場的平均成交呎價是$3822，到了11月平均成交呎價是$3674。我認為以上的數據是合理的，顯示居屋市場能承受白居二計劃下，仍可保持健康地發展。

 

　　我經營的公司在屯門區二手市場擁有最多的市場佔有率，大部分的屋苑九成以上的樓盤資料我們也擁有的，我們看一個統計就可以看到市場實際發生著甚麼事情。於13年12月，屯門區二百萬或以下的放盤單位(連已包地價的公屋及居屋)只餘下64個，其中私樓只53個，我們看看對比本年1月錄得的151個，已進一步減少達58%；對比2012年1月錄得的1284個，大幅度減少1220個；對比2011年1月錄得的2377個，更大幅度減少2313個，可見在短短三年期間屯門區二百萬或以下的放盤單位數量急劇減少。

 

　　當樓「價」在政策抑壓下，其實樓市的「值」及成本也在上升！而觀望的人也不斷增加！人們卻在等待下去，等，可能才是最大的風險！

 

　　近年太多人唱淡樓市，加上了美國開始了退市，選擇不入市的人士有部分可能被市場的淡風所「嚇親」，看見市場有下跌的言論，所以希望等到一個更好的入市價位，我認為這樣是非常危險的，買樓應量力而為而不是「看風駛舵」，風險源於不見量力！縱使遇上了最好的入市時機如果沒有做好財務適當部署和合適份量的投資的話，一樣風險無限。

 

　　政府實行樓市辣招的確是有其需要及道理的，但市場上太多人去觀望亦不是一件好事，購買力仍然繼續累積，而社會分配財富結構亦仍然沒有改善，政府政策應向前看及前進，以確定有更多人上車及自住人士來得到充分的換樓機會啊！

 

　　政府增加土地供應雖然可令市場撥亂反正重回正確軌道。但如果期望回復了足夠供應就會令樓價可以有「補償式」的樓價下跌，是十分錯的，而且非常危險。前政府於2007年至2012年的荒廢開發土地的錯，是不可補償的，市場要在有了足夠供應後再需要透過起碼幾年的市場活動才可以與購買力有較合理的銜接效果，沒有捷徑。

 

　　不少人心想：「推出更多供應就可以將樓價砍下」，也是很錯的想法，樓價暴跌只會令長遠供應更加減少；樓價下跌，誰買樓？樓價下跌，又誰肯起樓？短期的樓價跌，只會冷卻房產的製造欲望和能量。

 

 

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