12月16日，運輸及房屋局局長張炳良公布了《長遠房屋策略》，主要內容只是將未來十年47萬的建築量增加多一萬為48萬，及表態不會進行租務管制！外界認為有關政策「無料到」！但是我認為政府近期包括今次公佈表現的態度和言行都進步了不少！證明政府內有較多的人開始懂得樓市！是！很遺憾！不少高官或者處理房策的公職人員其實也不懂樓市！往往會將正確的房屋政策處理錯！有如「左腳穿著右腳鞋」！表錯態的包括了我欣賞的真君子財爺曾俊華！財爺多年以來都是提醒小市民小心美國加息的，但他的言詞其實太過強調「買有風險」！而掩蓋了「不買樓的風險」！顯示了很多高官都不明實質甚麼是機會成本（Opportunity Cost）！

 

　　美國加息風險怎會比樓價物價上升的風險更大！？筆者不是在這時候抽水，我多年來已經提出多次，在事前、事發也有作出提醒！最近特首梁振英也有向市民提示小心加息！但是卻清楚說出了環球資產上升的客觀背景！這樣就能表現出買有風險，不買也有風險的客觀實況了！我覺得就平衡得多！我認為特首應該要多和高官們上一上堂！

 

　　公道一點說，香港官員很努力而且犧牲不少，我們應多欣賞及支持他們，但懂不懂房地產是技術層面，不可含糊，見錯必須盡言盡責提出，過去數年高官言論「忽略不買樓的風險」及「容許政策會令樓價下跌的期望」令很多「原來買得起樓的人」耽誤了上車機會，已「累死好多人」！

 

　　認為樓價因為政策或增加供應而樓價大跌，其實是很可笑也很危險的！政府雖可以衝擊市場，卻不可以控制市場！除非這市場是封閉及比政府更細小的，但香港是國際市場既開放且龐大，當大市場就「小」政府的政策作出回應時，其實難以駕馭！也恐怕政府官員不容易作出應對！就以「樓市辣招」為例，當有關策略令再投資的成本及風險也大增後，二手市場便愈來愈少人放盤，這種衍生的市場動力政府更難以化解！

 

　　另外一直以來，很多人以為樓價起跌的法則是供求！或者是經濟的上落！其實這些只是樓價上落的因素！卻不是法則！樓價上落其實是---「買賣雙方的博弈」！業主形勢強樓價就易升難跌！買家形勢強樓價就易跌難升！這個博弈才是樓價上落的法則！如果大家同意我的說法，看回頭，有很多人用了錯的舊觀念來評估樓市了！想一想，樓市辣招其實會令業主的博弈能力更加提高！少按揭！抑制再投資！業主保留了更強實力！業主保留的能力更高，樓價的趨勢就清楚不過了！

 

　　只要普遍業主的博弈能力仍比買家強，樓價上升的機會就比下跌大！於是樓市辣招後，雖成交大減，但樓價並沒有跌！反而升！原因正是業主博弈能力提高的影響！如果環球經濟崩潰！樓價是否一定會跌？這只能說有了樓價下跌的重大因素！但如果經濟崩潰之餘，銀紙仍然貶值！而偏偏市民又認為樓市是資金避難所可以平衡貶值的話，樓價一樣可升！

 

　　不要以為筆者想唱好樓市，樓價一樣可以在經濟景氣、供應不足下因「業主博弈弱勢」而下跌，世事無神話，看好看跌也不要迷信！

 

　　政府可透過樓市辣招分配機會和資源！但市民不應對樓價下跌有太多的幻想！由一開始以來我也強調，樓市辣招作用只有buy time（買時間）！如果從buy Time的角度去看，政府已經非常成功，而且做到了極限！政府的確是令到市場低運作個別時段低升幅下，半冬眠了三年左右！偷來了的三年！只可惜香港人沒有珍惜這偷來的時間！沒有掌握機會入市！更沒有掌握時間去支持政府開發土地，偷完一次後未必可以再偷！相信一直至到有足夠供應為止，市民心目中的樓價「太高」問題，不單只不容易改善，還可以繼續惡化！政府再出招已不容易產生效應，市民唯一可以選擇的就是上街去支持政府發展土地（包括郊野公園）！或者選擇環境繼續惡劣下去！

 

　　執筆的時候，無論房委會也好，市建局也好，也面對了赤字的危機！政府部門一樣要講究市場效益！政府更是市場其中一個重要持份者！最後，政府會因為需要收支平衡的關係，由自己一手證明樓價繼續上升這事實！

 

　　市民不肯支持政府施政，嗚呼哀哉！

 

　　買樓的金科玉律只有一條！就是「量力而為」！「買」與「不買」同具風險！希望看官切記！高官切記！我自己當然切記！

 

　　能量力而為者！「買到你就赢」（只能長遠有效）！不要不自量力輕舟強渡入市！

 

 

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