2009年金融海嘯後市場出現了新的秩序及邏輯，所以筆者主力撰寫有關市場新常態(new normal)的文章，更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」！本篇我想討論一下為何不買樓的風險較大。

 

　　去年12月我在此撰文認為是入市的時候，並強調樓價可能在半年內下跌，然後再重新進入上升軌道，當時在一遍唱淡聲下說反話，承受的壓力不少，香港的言論自由的而且確是被民粹所削弱的。

 

　　筆者近年談樓市都準確，但其實是否準確意義不大，最重要是是否能給予有用的訊息讓市民參考，再向前看，當刻我應該要提醒看官的就是要留意「時間」和「時機」，投資不應該是再看傳統的所謂入息比率、表面的地皮供求、更加不應該再愚昧迷信地追隨甚麼美國經濟走勢！投資最重要的是要知道時間成本、和失去時機的風險。

 

　　經過不斷的實踐，投資概念其實是不斷更新轉變的，如果在兩年前，人們會說香港近這數十年最大風險的投資決定是97年入市，但到了兩年後的今天，答案就有了很大的改變，97高價入市的已「返了家鄉」，香港近數十年來最大風險的投資決定，原來是在09年中「需要買樓而無入市」，這決定就是最大損失的投資決定了。當時如果你掌握低潮買嘉湖山莊自住，最平試過1964元一呎（以實用面積計算），到了今日，嘉湖山莊的平均實用面積呎價是6121元一呎，需要自住而無買的人輸了樓價，輸埋租！如果09年最低潮時，如能掌握平盤以1964元一呎去買嘉湖山莊的話，以三成首期即是平均每呎付出589元的投資成本（以實用面積計算），但最後卻賺到4157元，短短幾年間，買的回報率是7倍以上，再加上這幾年的租金，相反，無買的就損失慘重，成為香港投資史上最大的一宗「血案」。

 

　　原來財富損失在時間中輕輕過去，我們再看看一些數字。

 

　　1971年到2010年，港島區的樓價總共升了57倍（由150元升至8697元）！十年容易又過去，財富漲退如流水。

 

　　時間成本究竟有幾多？說一些基本數可能不少人都忽略，大多數人都忽略了複息的可怕，縱使樓價及物價一年起5%，十年後已經是上升62.9%，如果樓價要翻兩翻原來都不是一件難事，如果每年上升12%，樓價在十年後就是等於原來的310%左右，各位認為我說這數字很瘋狂嗎？請看一看過去的歷史，幾乎全部也是這些數字和例子，只有在97年之後，因為出現通縮，所以才有例外，但97年的個案原來是數十年來的Special而不是Normal！

 

　　明白以上的數字，大家就明白到筆者為何支持發展新界東北！因為遲發展代價巨大！

 

　　樓價升跌最大的因素有二，一是貨幣匯率，二是經濟狀況究竟是通脹、滯脹，還是通縮？通脹、滯脹，樓價都應該是升的，通縮因為貨幣價值高了，同樣的貨品已不需要那麼多的金錢去買，所以樓價就有下跌壓力，數十年來只有很少時間是在通縮，就是97金融風暴之後，世界出現災難，人們便搶購美元避險，於是美元就神奇地在加印銀紙下升值，港元和美元掛鈎，自然也進入上升軌，因此樓價自然進入樓價下跌軌道，但這個階段是特別的，近年的環球的貨幣戰爭，中國都佔了上風，美元不能在量化下升值，於是，樓價亦難以下跌。

 

　　在金融海嘯之後我都鼓勵人買樓，最主要原因是在「買不買也有風險」，這機會成本的真理法則下，買樓的風險容易管理，而不買樓的風險卻難以掌握！

 

　　買樓的風險任何人也可以掌握到！量力而為！壓力測試！長線投資！而且要有「一買即蝕」的心理準備，能做到以上各點算是掌握了買的風險！

 

　　但如果你不買，你很難評估到樓價幾時跌！你一日未買入，你一日就承擔著未買樓的風險！你每一天就要承擔著銀紙貶值的消耗！

 

　　基於買的風險比不買的風險容易管理，因此，買樓比不買樓的贏面高很多！

 

　　最後，看官要記著筆者經營的生意是地產代理，我會不會唱好令我增加多生意？因此，如果你覺得我講得有道理，你要明白無論你相不相信我，你的投資決定也一樣有風險，都要你自己去承擔的！（一笑）

 

 

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