在一個演講會完結後，一個觀眾在出口等我，希望我在置業上給他一些意見。現今的市道令他感到進退維谷，買樓風險不少，不買樓同樣也充滿風險，銀紙貶值，物價上漲，量化貨幣，過去幾年發生的事情，令我們知道「等」得來，將錢放在銀行，才是損失最大的，顯然現在是「風險處理」的年代！

 

　　我們未看樓市的趨勢前，先看看「地球村」發生著的現實。

 

　　根據報章的報導，去年8月，李嘉誠先生在長實業績會表示普遍建築成本已升至3000元一呎，但到了本年八月會德豐副主席梁志堅先生表示：「一般有質素的樓宇，建築費每呎至少3000至4000元，如建分層豪宅，每呎建築成本要6000至7000元，至於起洋房，更早已過萬。」我認為這些數字反映的現實大家都要面對，起樓的成本其實是愈來愈貴，而且這個趨勢不單止沒有停止的跡象，而且正嚴重惡化中。去年10月，建造業總工會公布13個工種將加薪5-30%！請問在建築地盤和增加土地供應後引起的建築潮下，看官認為建築工人的工資會否再進一步增加？建築成本在此情形下又會否加速上漲？

 

　　根據「107動力」4月的發佈，前政府曾蔭權任內推出的八大工程，包括西九文化區戲曲中心、啟德郵輪碼頭、政府總部、廣深港高鐵、港珠澳大橋、啟德供冷工程、香港知專設計學院及將軍澳運動場，全部超支，其中不乏超支100%或以上，這顯示到現在根本就是一個超支時代，而不正常地量化貨幣，其實在金融海嘯前已經進行多年了，而政府也掌握不到建築成本，請問又如何掌握到樓價穩定？高官叫小市民不買樓去等待是否明智？筆者不是主張人置業，我提倡多年的是：強調任何時間買樓也有風險，不買樓去等待其實風險亦不見得比入市低，風險的處理是講究自己的能力，量力而為者勝，不計算風險去等，何嘗不是不自量力？

 

　　2012年12月房協推出的綠悠雅苑實用面積呎價約6000元一呎，若包括地價相信在9000元左右，筆者擔心明年尾推出的新一批居屋，能在建築成本不斷上漲下平售嗎？樓價有可能低於建築成本下發售嗎？大家當然明白樓宇都是一個工業產品，無人會願意以低於成本的價格出售，當然，每一個經濟泡沫爆破之後，其實也會出現短暫的低價，而且低價是有機會是平於建築成本的，但這只是出現在調整過渡期，當這調整期一完，任何產品都要尊重製造成本這定律，也即是說調整過渡期就是最適宜入市的一個時間，而且調整過渡期的樓價高低不是以感覺為依歸，是以是否低於建築成本為依歸。

 

　　香港政府推出的樓市辣招，其實是製造了一個「人為的靜市」，一個政府雖然可以改變市場的運作，但任何政府不可以改變到物價，我認為這個「人為的靜市」只可以在上升的軌道中製造一個缺口，樓價短期的確有下跌的機會的，但最後於一段時間後價格都要追回上升的軌道中，政府只能buy time！

 

　　筆者仍相信，長遠樓價是不斷上升的，只是政策會令樓價短暫作出微調，其實是在缺乏供應下靜止了市場的大部分購買力，有心置業的朋友，應堅持在量力而為下，掌握這一刻樓市調整期入市，大膽還價爭取更佳條件吧！

 

　　需要買樓的人無入市的原因只有兩個：一個就是忽略了不入市的風險，這不單蹉跎了入市時機，而且也讓銀紙貶值消耗了自己的實力。同樣是100萬，一年前的購買力和現在已有顯著分別了！另一個原因就是沒有用投資的思維去解決投資的需要，如果買一層樓是想保值的，你就要知道你未必是可以將心目中的dream house概念放進一個投資項目中，一個好的投資項目未必是符合你的住屋理想。如果做到兩者兼得，當然是一個幸福，但是如果做不到你亦可以用策略去解決的，例如你可以租一間心目中的dream house居住，另外可以買一個投資項目來收租，這樣同樣是可以達到原來的目的。我舉例是想說明投資組合或者風險處理的重要，如果沒有有力的概念，無論買或者不買都可以是一件愚蠢的事情！

 

 

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

• 

樂本健【年度感謝祭】維柏健及natural Factors全線2件7折► 了解詳情