樓價如火箭般直升。本報與《經濟日報》和《iMoney》雜誌昨晚主辦地產講座探討樓市去向，不少業內人士紛紛看淡後市；向來是「樓市好友」陸東則預發警號，料未來兩年跌五成。另外，長實主席李嘉誠出席傳媒飯局時亦指，辣招負面影響將在明年浮現。

陸東

樓市何去何從令人關注，講座現場氣氛熱烈，聽眾發問接續不斷，盼專家解開心中疑問。（冼偉倫攝）

　　Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東對預測樓市一向料市如神。今年初，他認為樓市投資價值將不及股市，在四月接受《iMoney》訪問時指，樓價已瀕港人能夠負擔邊緣。在六月，他稱樓市已見頂，上月更發出驚世預言：「樓價毫無疑問下跌風險比上升風險高千億萬倍，未來24個月起碼穩步向下，這次樓價『閒閒地』要跌一半。」

未來息口只有升

　　昨晚陸東以五點論述樓價下跌原因。首先，根據差餉物業估價署數據，以五百多呎單位為例，現時市民供款比例創2003年後新高，「雖然1997年達140％（供款比例），但利息正常，現在是極之不正常」，樓價已拋離家庭收入。

　　其次，面對美國十年期國債孳息率創近兩年新高，他認為政府及中央有能力影響短期利息走勢，卻無法控制長期息率：「美元絕對有好大影響力，現在息口接近零，未來只有升。」他稱未來兩年香港的資金流走機會很大，加上銀行利潤極度微薄，估計香港會早於美國加息。

失業率將上揚

　　另本港現時有390萬勞動人口，陸東表示，三大經濟支柱包括金融、貿易及零售業已逐漸步入「黃昏」，失業率將上升。貿發局資料顯示，2012年港人消費總值佔整體一半，其餘為遊客，當中75％是內地人，他指現時內地人人均消費額已下滑，2012年是負2％：「香港不再是購物天堂，內地人現時會選擇直接到巴黎買名牌。」

　　陸東續指，本港90年至03年每年住宅單位供應2.7萬個，04年至今年僅1.3萬個；現時發展商已加快賣樓，甚至創14年新高，單位供應將有增無減。

辣招增交易成本

　　最後陸東引數據稱，85至97年港人居住面積為64.5至89.1平方米；00至11年維持在93.7至97.7平方米，「樓價不斷升，但入息不升，市民無法住得好。」

　　「梁振英上台後稱房屋是重中之重，但上台後卻做盡一切令人無法上車的事。」陸東解釋，沒有一個國家或城市，完全只因外來資金令樓價升，認為內地投資者在高峰期僅佔整體市場的12％，絕非決定性因素。他認為政府為挽救弱勢表現，絕對不會撤招；辣招遏市後，增加交易成本，樓市成交量驟減，增加樓市下跌風險。

李嘉誠：辣招負面影響明年浮現

　　近日本港各界十分關注樓市未來走勢，而港府近月一再強調不撤「辣招」。長實主席李嘉誠昨日現身傳媒飯局亦指，辣招帶來的負面影響會在明年出現，但由於已有太多人討論，故不想作出評論。

　　李嘉誠表示：「香港樓市由政府主導，不是由地產商決定」，且不排除本港樓市存在政策風險。他稱，地產項目的發展周期長達四至五年，期間可能出現各種變化，故難以估計樓價。他贊成政府大量興建公屋；至於居屋，因價錢較平，故應建細單位。

梁振英重申不撤招

　　縱使爭議不絕，特首梁振英昨在行政會議前重申，會堅持調控樓市的「辣招」，現階段亦無意為雙辣招「減辣」。他表示，樓市上升會影響市民負擔能力，以至金融體系安全性，在過去一段時間如果政府不堅持「辣招」，樓市可能如股市一樣急升，這對市民沒有好處，故會繼續爭取立法會議員支持政府推行調控樓市措施。

陳永棋：王光亞對港經濟有信心

　　另外，香港友好協會訪京團昨與港澳辦主任王光亞會面。代表團成員之一、全國政協常委陳永棋會後指，代表團向王光亞反映近期香港經濟情況，包括房地產市場出現波動，短期可能會向下，但對香港經濟及前途仍有信心；陳引述王光亞指同意這個看法，並希望港人團結，做多點事，搞好經濟民生，且謂香港是經濟城市，不是鬥爭城市。

（本報記者：謝雅寶）
轉載自晴報