長者屋兩面不討好？！

　　各位，從理財策劃的角度，退休的時候，我們通常有兩個重要假設，一是已經解決了居住問題，二是有足夠的醫療保障。

　　所謂已經解決了居住問題，一般來說，就是指擁有一個已供滿的物業。但如果退休前一直租樓住（我認識一些人確實一直不買樓的），退休後又如何解決居住的問題呢？

　　其實，由香港房屋協會推出的「長者屋」項目，即是一次過支付租住權費，就可以終身入住，不再擔憂被迫遷，或加租，本來是不錯的構思。但近期房協推出的一個人稱「富貴長者屋」的長者屋項目雋悅，反應卻空前冷淡。

　　這個位於北角丹拿山道的租住項目，全數588個單位，只接獲393份申請，到最後完成所有揀樓程序後，只有45名申請者簽訂租約，佔全部單位的8%，我相信，不少人都跌了眼鏡。

　　我在早前的文章中提到，雋悅定價時，適值樓市高峰期，價錢預了是貴的，但估不到，出來的租住權費要幾百萬，甚至上千萬，幾乎是市值租金的一倍左右，還未計每個月要支付大約2,000元的管理費呢（租私人樓一般不用付管理費），這自然嚇走一大班潛在的中產客戶！

　　再者，長者屋其實是物業版的年金，自己付出的租住權費，住滿10年之後離世或不再租，一律只能退回5%，即是絕大部分都會報銷，對於有子女的長者，這又是另一個障礙，因為中國人的傳統觀念，總是希望留一點資產給後人的。

　　所以，以這個項目來說，實在是兩面不討好的（過去房協的長者屋項目都是有補貼的，因此要資產審查，但定價會頗吸引，所以反應不俗，而且一直長者在輪候）。結果，房協也要向現實低頭，決定將雋悅的租住權費下調一成，即使已簽約的45名租戶也可受惠，又推出兩年期的短期租約，吸引有興趣的長者親身體驗長者屋的居住環境。

　　有關兩年短租的安排，主要按面積、種類、樓層，以及坐向等因素，以市值租金來定租，平均月租為每方呎42元，另加每方呎4.1元的管理費、按人頭計算的每月800元服務費和差餉。開放式、一房及兩房的標準單位租金，由14,400元至38,400元不等。

　　這個租金水平比市值租金仍有點貴，但雋悅較優勝的地方是全新樓，北角區暫沒有太多新供應（稍後就會有北角邨的重建項目推出），所以，租金稍貴一點也是有道理的！

　　兩年租約包括「一年生約，一年死約」，首年租約12個月，而第二年租戶可於一個月通知期後中止租約，兩年租約屆滿後，如無租戶申請長租，房協可考慮再續短租，但會按市況調整租金。而在租住期內，租戶又可隨時申請轉為長租，期間所繳付的一半租金可用來代繳租住權費，上限為12個月。

　　各位，以上各種安排能否吸引你呢？我估計，減價一成仍然未見底，因為現時的樓價只下跌了一成左右。如果大家是想「長租」的話，還可以再等一會呢！

　　作者電郵：lkslo@yahoo.com