香港土地政策應包含幾個目的︰港人居所的面積應顯著上升，樓價下降到可負擔水平，有足夠土地應付經濟與教育發展的需求，及人口老化帶來對醫院及養老院用地的需求。「明日大嶼」雖仍只是一願景，尚未有細節公布，但從過去香港規劃的格局及政府對這願景的一些描述，要推斷出政府對此願景的主要思想，並不困難，盡管這些推斷仍是很粗略的。

只有爭取拓展土地儲備，才能迫使樓價逐步下降。

　　全數人工島建成後有1,700公頃，我估計約四分一會用來建住宅，等於425公頃的土地面積，假設住宅的地積比率是5（某些評論沒有考慮到地積比率，犯了低級錯誤），那麼建成的住宅樓面面積便大約是2.29億呎，若是建40萬個單位，每單位面積平均約572呎，假設十餘年後每住戶人口平均2.7人，這40萬個單位便可容納108萬人，在島上人均居住面積212呎，比現在的170呎要好一點，但比起新加坡的近280呎及內地的近400呎仍有很大的差距。未來四、五十年間香港人口的高峰會比今天多出約90萬，但隨後會稍有回落。由此可見，在住宅單位數量上，「明日大嶼」似可滿足單位數量上的需求，但卻無法使全港人口居所的平均面積接近新加坡，所以「土地供應專責小組」的其他選項仍有必要考慮。

僅滿足人口增長 難改善居住面積

　　但政府雖說公屋單位數量佔7成，私樓3成，但我估計私樓佔地總面積與公屋相比不會小很多。島上其餘土地可用以修路、建商廈、醫院、學校、運動場、休憩地方等，上周我已估算過社會效益及政府賣地收入都遠大於成本。

　　有環保人士提出警告，要防範在地球暖化後，海水水位上升至淹沒人工島。此外，氣候極端化後也可能有更多超級風暴，造成風暴潮，對人工島上的建設也有破壞性。

　　這些可能出現的情況自應計算在內，但正因如此，人工島便更有必要。香港本來便有海拔較低的土地，如元朗一些地方據說只有5米高，且香港共有6,700公頃是填海造出來的，雖說比較晚期的填海都早已逐步填高，但假若二、三百年後水位大升，香港會否出現水淹七軍，大家都爭著跑上效野公園建房？解決這問題並不困難，把人工島填高一點，便可挽救二、三百年後的港人於水火之中。

　　這要多少錢？其實不多，值得做。中部水域水深約8至12米，若按照機場三跑的海堤已有6.5米的標準，「明日大嶼」人工島總應有6米的海拔吧。若嫌此不夠安全，可再加多2米高度，這額外2米的高度相對於填海泥沙的總用量只是增加了九分一左右（原本是離水底18米的高度增至20米）。最近有報章報道，三跑的海沙價格上升，按照此新價格，若要填1,700公頃，海沙的成本可能要高達600億，這當然未計及工程及基建成本，但根據我上周的估算，填海部分的總成本只是2,700億左右，填高九分一，也只是多了300億而已，佔總成本的比例不高。

　　把人工島填至離水面8米高，成本雖不算高，但有無必要？天文台估計，若地球溫室氣體濃度較高，80年後，香港水位可能比今天高出1米。假如暖化嚴重，二、三百年後水位比今天高出3、4米吧。那麼香港不少舊填海區會出事，但新造的人工島不會。若港人仍不放心，又或希望防範風暴潮短暫性的破壞，可參考新加坡，建一些岸邊的海堤便可，當然也可加建一些避風塘化解潮水的部分破壞。海堤的成本可要比整個島都填高便宜得多。

提升填海的高度 成本增加並不多

　　財爺說或會考慮發債建設，一些人大驚小怪說財爺也害怕人工島造成破產。香港政府有1萬億財政儲備及6千億結餘，當然有足夠財力用上幾千億作有回報的投資，但它應否借錢？只要它發債的利率低於美國政府的債券利率，把儲備留在美債賺高息並用低息借來的錢造島是正確的理財之道。美國政府欠債已達GDP的100%，而香港則財政穩健，港息低於美息是合理的現象。

　　社會也有人挑撥專責小組與政府的關係。小組事前的確不知有「明日大嶼」的願景，但我不認為這與小組的辛勤工作有何矛盾。我們不應忘記初心，小組並無決策權，工作是搜集民意並向政府提供意見目標是找到足夠的土地讓港人住得不用這麼擠及樓價能低一些。人工島是新的方案，且比原來的東大嶼計劃多了700公頃地，雖然土地小組的其他17個方案仍有必要考慮，但願景若能實現，對港人總有好處，我不會介意為何政府未能更早想出「明日大嶼」的願景。