樓市升勢漸加快，掌控推地穩預期

　　樓市自去年觸底反彈，近月升勢頗急。樓市升勢背後隱含結構性矛盾：高才和投資者入市信心增強，但青年置業困難仍未化解。港府需正視問題，及早從供應面入手，以穩定市場預期，避免樓價急升、炒風熾熱而需重啟辣招。

 

　　樓市回暖後，量價齊升，單是今年首4個月樓價累升約5.7%，已超過去年全年5.2%升幅，而且近月更錄得多宗短炒獲利逾百萬元個案。摩根大通認為香港樓市回升並非「死貓彈」，而是由早期復甦邁向升市，並將今年樓價升幅上調至10%至15%。

 

高才加投資者，升浪雙重動力

 

　　表面看，今次升市是全面撤辣，引爆了遏抑多年的購買力，但細心拆解這波升浪的買家結構，便會發現這是由兩股力量推動。第一股力量是以內地高才和專才為核心的剛需買家。港府2022年底推出各項搶人才計劃，過去3年超過41萬宗獲批，這批內地人才眼看事業漸穩，加上樓市全面撤辣，降低入市門檻，不少人決定轉租為買，既是融入社會的訊號，也是對香港前景投了信心一票。

 

　　第二股力量是長線收租投資者。港府致力將香港打造成國際專上教育樞紐，放寬非本地生比例，令非本地生總數由2022/23學年的逾5.4萬人增至現時逾8萬人。可是，大專院校宿位短缺，連同高才爭搶私樓租盤，不斷推高租金。投資者眼見租金回報率可觀，供平過租現象再現，而入市成本因撤辣而大降，決定買樓收租。

 

　　樓市回暖雖是好事，但樓價上升卻必然加劇貧富懸殊。盡管樓價從歷史高位曾大跌28.4%，但對一般市民來說仍是高不可攀，不吃不喝14.4年才能上車。隨著樓市回升，讓青年更感上車難，躺平風氣蔓延。

 

　　因此，政府需正視問題，不能單靠市場調節，並汲取之前樓價失控飊升才祭出辣招遏制需求的教訓，應考慮主動及早介入，從供應主導入手，精準管理風險，確保樓市平穩發展。

 

　　要避免樓價大升，關鍵在於引導房屋供應預期。當局已預備2,600公頃熟地，當中7成來自北部都會區，足以滿足未來10年公私營房屋及產業發展需求。既然政府有足夠土地儲備，應牢牢掌握土地供應的主導權，因應市況需要增加推地，為樓市降溫。

 

　　過去幾年，由於樓市下行，加上發展商一手庫存積壓，政府調整賣地節奏，例如2023/24年度原定推出12幅住宅地可建9,120伙，但因發展商投地意慾薄弱，導致多次流標，全年只售出兩幅地皮，可建單位僅原先預期的15%。其後兩年，政府因應市況低迷，克制推地，轉推中小型地皮以防流標，是務實之舉。

 

探索推大型地，活化工廈解宿荒

 

　　然而，隨著近月市況回暖，發展商庫存逐步消化，需要補充土地，才積極投地。政府此時應作出研判，考慮調整推地步伐，探索重推大型地皮的可行性，既測試市場承接力，也向公眾展示政府因應市況靈活增加土地供應的意志和決心，用行動告訴市場，未來貨源充足，打破「遲買更貴」的心態，避免盲目高追入市，使樓市真正達致用家主導的狀況。

 

　　同時，當局需採取措施來平抑熾熱的租賃市場。非本地生是推高租金的主力，政府推出3幅專用學生宿舍用地以增加4,500個宿位，但新建宿舍需時，故當局須加快將工廈、商廈及酒店改裝成宿舍的審批申請，既解決工廈轉型、商廈空置與學生床位荒，達致多贏。

 

　　不過，旅遊業正強勢復甦，若盲目轉化酒店用途，恐削弱接待能力，推高酒店房租，反而有損香港旅遊競爭力。因此，當局宜重點針對低效、空置或營運欠佳的酒店，而非優質核心酒店。

 

　　樓市從來不止是經濟問題，更是民生與政治問題。辣招時代告終，樓市回歸久違的自由市場，港府須以具前瞻性的規劃，調節土地供應，代替辣招干預，穩定市場對未來樓市供應的預期，並大力增加學生宿舍供應，讓不同階層都能看到安居的希望，樓市方能告別周期性震盪，邁向可持續平穩發展。