內房股 | 專家料內房明年將現供應短缺，傳萬科逾期銀行貸款暫不計入不良，內房逆市造好可否再吼？
內房股近日跑贏大市，今早（23日）亦普遍逆市造好。消息面上，高盛引述專家預期明年3月起內房將出現供應缺口，因行業逐步轉向現樓銷售 ，另有傳內地監管當局要求部分銀行暫不將萬科(02202)逾期貸款計入不良類別，亦利好內房投資氣氛，其中萬科曾飆15%，惟其後升幅大為收窄，內房應如何部署？可否再吼？
（萬科網頁截圖）
高盛引述專家稱內房逐步轉向現樓銷售，料明年3月起出現供應缺口
高盛日前舉行內地地產專家電話會議，期間易居房地產研究院院長丁祖昱預期，因內地房地產銷售逐步轉向現樓銷售，預計由明年3月起，將出現持續12至18個月的供應短缺，中端國企及強區域性房企，有望在行業格局重塑中獲得更多市場份額。
丁祖昱指今年前8個月，二手樓交易佔比已提升至52%，現樓銷售模式已被定為「大勢所趨」，房企工作重心將由「搶預售」轉向「搶完工」，18層及以下住宅的完工周期有望壓縮至約18個月。他指，因新樓必須封頂後才可展開預售，而且預售資金須鎖入監管帳戶，按揭款項又須待完工後才能提取，開發商加快施工及提前回款的動力下降，令新樓現樓供應減慢，但長期適應新模式後供應將會重新趨向穩定。
住建部：將擴大住房公積金制度覆蓋面，現房銷售是大勢所趨
值得一提，國務院新聞辦公室上周五（18日）舉行「開局起步『十五五』」系列主題新聞發布會，住房和城鄉建設部房地產市場監管司司長張雪濤在會上表示，「十五五」時期將推動住房公積金高質量發展。將擴大住房公積金制度覆蓋面，支持個體工商戶、非全日制從業人員以及其他靈活就業人員自願繳存住房公積金，進一步增強公積金制度的普惠性。
張雪濤並指，城鄉建設邁向存量提質、房地產進入存量時代。現房銷售是大勢所趨，「所見即所得」將從根本上防範交付風險；招投標亂象與拖欠工程款問題也將重點整治。
傳監管要求銀行暫不將萬科逾期貸款計入不良類別
另外，據外電引述消息人士透露，在萬科持續推進債務風險化解之際，中國部分商業銀行收到金融監管部門窗口指導，要求對萬科逾期的銀行貸款暫不計入或少計入不良類別，避免風險事件對金融穩定產生影響。
消息人士並指，金融監管部門還要求部分銀行對萬科的貸款給予暫緩付息、可展期等支持性措施，以緩解其短期債務壓力。
摩通：內房炒作國慶前推按揭補貼，惟若政策預期落空或再現拋售
另摩通近日發表研報指，近日內房股股價跑贏恒指，相信是受政策炒作推動。近期市場出現興奮情緒，相信是憧憬當局或於國慶前公布全國性按揭補貼新政，2025年11月及12月也曾出現類似揣測，帶動板塊短期反彈，惟最終並無公布補貼政策。摩通表示，具體影響仍將視乎政策規模與實際執行情況，因類似政策通常設有上限，例如1個百分點按揭利率補貼將令實際利率由3.05%降至2.05%，若按現有地方例子上限僅為每套房2萬至5萬元人民幣，則預期影響有限。以上海貸款額500萬元人民幣、每套5萬元人民幣上限為例，1個百分點補貼相當於節省了約4個月按揭利息。
摩通預期至國慶前，內房板塊將因政策預期保持韌性，若屆時未有政策公布，或政策力度弱於預期，則可能再度出現拋售。摩通繼續列華潤萬象生活(01209)、華潤置地(01109)及貝殼(US.BEKE)為首選，建議投資者在內房行業反彈時沽售經營受困的內房股。
黃偉豪：內房難借政策扭轉劣勢，長線不宜吸納短炒需冒風險
（黃偉豪）
胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁黃偉豪認為，內房股近日表現向好受惠資金輪動，始終整個板塊股份普遍低殘，不排除有短線資金炒作，而行業也算是有些憧憬配合，其中現樓銷售從房地產商角度來看未必很正面，當政策公布時內房股價也下跌，因怕加大資金鏈壓力，但內房過去曾出現爛尾樓情況，若此政策真的實行，有機會提高民眾對內房的信心，中長線或可令銷售情況有些改善，內房此刻股價也可能部分反映這因素。其實，內房時不時就會短炒下，但整個板塊趨勢仍難看得太樂觀，因單是現樓銷售政策都有兩面看法，不是絕對或實際利好，復甦之路仍長，短線能否借政策推出有很大扭轉仍成疑問。
至於有傳監管當局要求銀行暫不將萬科逾期貸款計入不良類別，黃偉豪認為當局可能會這樣做，但自己對這是否屬利好因素有保留，當然這樣做會降低萬科或個別內房的不良貸款或違約風險，惟這只屬數字上計算，實際上沒欠少了錢，始終仍要看其債務問題何時有實際改善，而這純粹對短期氣氛算是有些利好。萬科近幾日股價的確頗強且成交頗配合，但應純是技術面炒作，甚至今日衝高後升幅也縮窄很多，反映有人先行食胡，暫再大升空間有限。至於整體內房再升空間難料，要看近幾日是否又有政策推出，惟問題是要考慮值博率，是否願意冒風險，若要部署，只適合偏進取型投資者，並宜定下止賺止蝕位，長線則不建議吸納，因基本因素沒太大改變。
內房股今早普遍造好，潤地半日升2.61%收報29.88元，中海外升1.93%報12.67元，萬科升4.8%報2.62元，龍湖(00960)升0.62%報5.665元，越秀地產(00123)升0.92%報3.275元，碧桂園(02007)升2.24%報0.183元，融創中國(01918)升3.05%報0.675元，雅居樂(03383)升0.71%報0.142元，中國金茂(00817)升0.81%報1.25元，保利置業(00119)升1.58%報1.285元，旭輝(00884)升3.13%報0.033元，富力地產(02777)升4.07%報0.128元，惟世茂(00813)倒跌2.63%報0.037元，新城發展(01030)跌0.33%報1.505元，建發國際(01908)跌0.56%報12.5元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉 整理：李崇偉