【乍暖還寒】放寬按保令二手交投回勇 發展商加碼推售氣氛轉熱
政府上周三（16日）宣布放寬按揭保險樓價上限後樓市立即「解凍」，各區均湧現買家搶盤入市的盛況，而業主反價及封盤個案亦不絕。綜合物業代理數據顯示，過去一周（10月14日至20日）二手屋苑交投量均創新高。此外，發展商亦借勢加快推盤，其中長實(01113)與市建局合作的長沙灣「愛海頌」，以及由兩大內房企業龍湖(00960)與合景泰富(01813)合作開發的啟德「尚．珒溋」日前均不約而同加碼推售，令一、二手市場氣氛轉趨熱烈。
資料顯示，過去一周全港35個大型屋苑共錄111宗買賣，創約7個月新高，其中以九龍區升幅最凌厲。圖為黃埔花園（Kenji攝）
十大藍籌屋苑交投按周急飆逾3倍
據美聯物業分行資料顯示，過去一周全港35個大型屋苑共錄111宗買賣，按周激增逾1.9倍，創約7個月新高。其中以九龍區升幅最凌厲，區內10屋苑上周交投錄47宗，按周增加2.36倍。新界區及港島區成交量亦按周飆升188.9%及1倍。若單計剛過去周末（19及20日），美聯物業統計的十大藍籌屋苑亦錄得25宗成交，按周急飆逾3倍，而個別樓盤更加價約2%至3%。至於香港置業數據亦顯示，於10月14日至20日一周期間，全港20大主要屋苑錄68宗二手成交，按周大增逾2.5倍，創逾4年半新高。
美聯：第四季二手成交增至9500宗 樓價下行風險仍高
美聯集團(01200)主席黃建業稱，香港住屋剛性需求大，過往「辣招」未能做到遏抑樓價的效果，反而令成交集中於細價樓，令二手成交冷淡之餘，亦導致小型單位的價格急升。是次提高按保樓價上限，無疑是為首次置業人士提供更多入市選擇，有助將成交轉往中型單位，相信樓市短期內將進入「亢奮期」，一二手成交均有望齊齊回升。惟他強調，樓價是受政治、經濟及供求三大因素影響，由於中美貿易戰及本港政局依然不明朗，香港經濟前景嚴峻，意味樓價仍面臨下行風險，雖然短期樓市成交回勇，但樓價卻難有大升空間。
受政策刺激，黃建業預期，未來樓價逾600萬元至1000萬元的二手物業或成入市主流，並帶動第四季二手成交回升至9500宗，較第三季升逾10%。一手亦料會受惠於市場熱烈氣氛，預期第四季一手成交將按季增5%至4200宗。
新盤銷情暢旺 發展商勢加快推盤
另邊廂，發展商亦爭相加推單位應市。其中「愛海頌」周一加推新一張價單涉及88伙，並於周五（25日）進行次輪開賣176伙，當中149伙為公開發售，另有27伙預留供市建局重建戶認購。至於「尚．珒溋」亦加碼推出第3號價單，涉及108伙單位，同樣於周五連招標發售138伙。
合景泰富市務及營銷總監（香港及海外）張詩韻稱，政府放寬按揭成數後對樓市有正面影響，過去周末二手市場活躍，同時帶動一手市場，相信措施可有助激活市入場氣氛。
曾煥平：放寬按保難令樓市明顯轉勢 明年料跌15%
新一份《施政報告》祭出大幅放寬按揭貸款成數，隨即有業主將放售物業加價或封盤，多間外資大行更預期措施將刺激樓價上升。不過，仲量聯行主席兼資本市場主管曾煥平接受本通訊社專訪時表示，在本港經濟轉弱、環球經濟增長放緩及本地社會事件「三重夾擊」下，對樓市前景看法悲觀，預期明年樓價跌勢將會加速，潛在跌幅料達15%或以上。
他稱，反修例引起的社會運動已持續逾4個月，6月至今樓價已跌5%，令上半年升幅「化為灰燼」，今年全年樓價料跌4%至5%，及至明年跌幅將會加快，主要是現時香港多個行業如零售、餐飲及酒店業等正陷入長時間低迷，而經濟數據往往會有所滯後，預期政局不穩等因素對本港經濟的影響於年底才會完全浮現，相信明年香港經濟將倒退，失業率亦料會上升，將對樓價有明顯衝擊。
曾煥平建議準買家可盡量挑選市區或地鐵沿線的單位，因即使日後經濟進一步轉差，這類單位的抗跌能力亦較強（Daren攝）
三大負面因素重挫樓價 新盤減價料成常態
事實上，為重燃市民「上車」希望，政府宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士申請最高九成按揭貸款樓價上限，將由現時400萬元提升至800萬元；申請八成按揭樓價上限則會由600萬元提升至1000萬元。曾煥平認為，放寬按揭可令負擔能力較低的買家不用被逼購買一手樓，從而轉投樓價合理及更多選擇的二手市場，然而在三大負面因素籠罩下，包括本港及外圍經濟欠佳，社會動盪氣氛亦未見緩和，難令樓價有明顯轉勢。
他續指，政府即將實施「空置稅」，而大部分發展商現時推售的新盤仍享有一定的利潤率，「今天大部分發展商賣嘅樓仲有唔少利潤，如果佢哋發覺揸住啲貨係要罰錢，寧願削減啲利潤平啲賣」。由於香港人對買樓需求仍強勁，只要發展商提供折讓，即可激發市場積聚多時的購買力，他相信發展商未來開價將會愈來愈貼近二手市場，新盤減價推售料成為常態。
樓價難如「沙士」時期急跌 籲避免購買納米樓
不過，他認為，香港樓市基本面仍強勁，樓價跌到97年或「沙士」時期的機會較輕微，主因當年利率較高，惟目前環球維持貨幣寬鬆環境，本港與樓宇相關債務仍處於低水平，「無誘因令業主要割喉式減價」。至於何時是入市好時機，他認為，只要買家是自住為主，當樓價回調至心水價，價格又在自己負擔能力之內，已經可以入市。惟他呼籲買家避免購買納米樓，「納米樓買就容易賣就難」，並建議盡量挑選市區或地鐵沿線的單位，即使日後經濟進一步轉差，這類單位的抗跌能力亦較強。
今年零售街舖租金跌15% 商業寫字樓租金明年料跌20%
零售物業租金方面，曾煥平直言在社會持續動盪下其前景相當慘淡，主因零售業本身受網購影響已經積弱，加上近年來中國外匯管制及人民幣貶值等因素，內地人已減少來港高消費，「其實喺社會運動之前，高消費品如珠寶、手表一早嗌哂救命」，及至今年6月後情況更加「一沉百踩」，估計今年零售街舖租金下跌15%以上；明年料會進一步下跌15至20%。
此外，商業寫字樓租金下調壓力亦大，他指，受環球經濟不明朗因素影響，不少公司已暫緩擴張計劃和削減開支，亦有部分公司因而遷離中環等核心商業區，預期明年甲級寫字樓租金有20%下調空間，未來傳統商業區的空置率料會進一步上升，「以往中環寫字樓租金係由中資公司支撐，但呢半年來中資已經愈來愈少」。
表列外資大行對放寬首置按揭成數看法
撰文：黃和美