國企和私人投資者活動相對活躍 物流板塊繼續受關注
- 自2024年5月内地出台"517樓市新政"支持舉措後，大灣區内各地區政府接連推出樓市鬆綁政策，市場活躍度有所改善，一手住宅銷售數字在六月份明顯回升
- 大灣區商業物業投資市場上半年總成交額錄得119億元人民幣，約佔全國總投資額近17%
- 投資市場以國企及私人買家為主；物流板塊仍具投資價值和升值潛能
香港 - Media OutReach Newswire - 2024年7月23日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表2024上半年大灣區住宅市場及商業物業投資市場回顧及展望。今年上半年，在環球息率高企影響下，大灣區整體一手住宅銷售數字雖然較去年同期減慢，然而市場氣氛在五月份利好樓市政策出台後逐步回暖。商業物業大手投資市場(億元人民幣以上)方面，成交主要由國企和私人買家支撐。展望下半年，隨著中央在三中全會提出賦予各城市政府樓市調控自主權，因城施策，預計可為樓市注入動力，有助推動下半年住宅交投和價格回穩；而會內提到的深化經濟改革，以既"放得活"又"管得住"的方式進行監管，鼓勵民企及外資以市場化方式參與推動經濟與產業發展，預期將能爲經濟帶來活力，長遠利好樓市。至於投資市場，由於大灣區物流需求旺盛，加上租金回報理想，預期投資者將繼續關注該板塊。
大灣區住宅市場
2024上半年，整體一手住宅成交宗數錄得約13.3萬套，由於去年上半年在通關刺激下的基數較高，銷售數字同比和環比分別跌40%和15%。值得注意的是，伴隨中央在五月中發佈"517"樓市新政為房地產市場帶來正面信息，明確取消全國房貸利率下限、下調公積金貸款利率、調整最低首付比例政策，六月份一手成交量有支持，按月回升19%至接近2.9萬套水平，高於2023年下半年每月平均成交量，反映住宅市場剛需仍然存在。
戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生表示：「在最近召開的三中全會中，中央提到賦予各地政府樓市調控自主權，因城施策，並提出一系列提振經濟的措施，透過既"放得活"又"管得住"的方式發展市場經濟，釋出逐步放鬆經濟調控措施的意向，配合早前推出的"517樓市新政"，我們相信下半年大灣區住宅市場成交將逐漸回升，預計下半年每月平均成交量為2.8萬至3萬套，2024全年整體一手住宅成交或錄得30萬至31.3萬套，比2023年回落17%至20%，跌幅主要集中在上半年。
另一方面，大灣區內交通系統日趨成熟，城市之間的連通性不斷提升，包括近年開通的高鐵、港珠澳大橋和深中通道，有助帶動更多港澳居民北上置業的需求。與此同時，香港與內地城市始終存在樓價上的差別，因此北上置業對部分未有足夠負擔能力在港置業的港人來説甚具吸引力。再者，內地最新推出便利在大灣區購房的港澳居民償還境內按揭貸款的指引，匯入償還按揭貸款的人民幣資金不納入匯款限額，能打通購房款的資金流動。我們相信，隨著香港與大灣區不斷融合，港人對北上置業的興趣將更爲濃厚，亦有效推動大灣區住宅市場穩健發展。」
住宅價格方面，一手房價較受發展商所推出市場的盤源質素影響，上半年一手房價於大灣區九個內地城市升跌大致參半。二手樓價方面，以具指標作用的深圳爲例，根據戴德梁行深圳中高端二手住宅價格指數，2024年二手房價於上半年微跌1.9% 。展望後市，相信在中央積極鬆綁樓市調控措施下，加上三中全會提到對經濟的利好政策，將為市場釋出利好信息，預料下半年大灣區樓價有望回穩。
大灣區商業物業投資市場
在環球息率和外資借貸成本維持高企下，整體投資氣氛較上年審慎，2024上半年大灣區商業物業大手投資市場(億元人民幣以上) 錄得26宗大額成交，總投資金額為119億元人民幣，約佔全國總投資額約17%。在26宗大額交易中，23宗為10億元人民幣以下的交易，並且以折讓成交爲主。大灣區商業物業投資繼續聚焦深圳和廣州兩個一綫城市，上半年分別錄得63億和56億元人民幣成交。
買家比例方面，投資市場活動主要由國企和國內投資者支撐，當中內資佔2024上半年大灣區總交易金額99%，海外買家和機構投資者相對保守。按交易物業類型劃分，今年上半年繼續以寫字樓/研發辦公物業佔比最高，佔交易總額超過三分之一，主要因爲此類型物業價格回歸現實，特別適合自用型買家和具資金實力投資者撈底，其次為綜合類型(30%)和工業/物流(17%)物業。
戴德梁行中國資本市場部副董事總經理陳彩麗女士表示：「展望下半年，在各投資物業類型中，我們認爲物流板塊仍然最具增長潛力。以廣州、佛山、深圳和東莞爲例，這幾個大灣區城市的物流物業資本化率與上海和北京相約，均在5%左右水平。然而，在空置率方面，佛山、廣州、東莞和深圳空置率分別爲1%、4%、7%和8%，遠低於上海和北京的19%。事實上，隨著大灣區各城市的交通連通性不斷增强，加上跨境電商持續擴張並積極在華南地區增設中轉倉存據點，帶動來自第三方物流的倉儲租賃需求，大灣區物流市場的增長潛力不容忽視。同時，深、廣兩地倉儲物流供應始終有限，預料未來需求將外溢到佛山、東莞等周邊地區，我們相信大灣區的物流板塊板塊將繼續吸引投資者目光。」
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戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生（左）及戴德梁行中國資本市場部副董事總經理陳彩麗女士（右）。
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source: 戴德梁行
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