按盤價 
《經濟通通訊社５日專訊》美國上周五（２日）公布的數據顯示就業市場顯著降溫，市場對
經濟衰退憂慮增加，聯儲局９月減息０﹒５厘機會急升至逾七成。在買家偷步入市下，本港十大
屋苑周末成交回升，並刺激地產股今早顯著造好，其中新世界發展（０００１７）飆近８％，為
表現最佳藍籌。不過，大行普遍對行業維持審慎，料樓價仍有下跌空間，建議謹慎選股。若想買
地產股，可以如何選擇呢？
＊美９月減息０﹒５厘機會急升至逾七成，大行紛調整預測＊
美國７月非農就業職位僅新增１１﹒４萬個，遠低於市場預期的１７﹒５萬個，創３年半新
低，且失業率升至４﹒３％的近３年新高，符合「薩姆法則」（Ｓａｈｍ Ｒｕｌｅ）的經濟衰
退定義。利率期貨顯示，市場現時認為聯儲局９月減息０﹒５厘的可能性超過７０％，較上周四
（１日）的２２％顯著上升，另預估到年底前總共減息約１﹒２５厘的可能性亦由２﹒６％大升
至４３﹒２％。
多間大行亦調整對聯儲局減息的預測。麥格理和高盛預估聯儲局可能在年底前的全數三次會
議上減息。花旗料局方在９月、１１月連續減息０﹒５厘，１２月則減０﹒２５厘。摩通預測９
月和１１月各減息０﹒５厘，接下來每次會議都會減０﹒２５厘。
＊十大屋苑周末成交回升，美聯：買家偷步入市「租轉買」料增＊
中原地產十大屋苑在剛過去的周末錄得１１成交，按周回升８３﹒３％或５宗，創近１４周
新高，零成交屋苑降至３個，而美聯十大藍籌屋苑合共錄得約９宗買賣成交，按周增加約五成。
而按十五大屋苑計算，周末兩天同樣錄得約９宗成交，按周升約２８﹒６％。中原地產亞太區副
主席兼住宅部總裁陳永傑表示，全城預計美國下月減息機會極高，重燃置業氣氛，吸引觀望多時
的買家重返市場尋寶，加上周末未有全新大型一手盤推售，客源流向各區二手屋苑，買家遇上合
價盤便會果斷偷步入市，帶動二手交投止跌回升。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，日前美國聯儲局暗示９月大有機會減息，只要未來本
港按揭利率同步下調，在近期租金愈升愈有下，相信樓市其後或會重現「供平過租」的現象，促
使租客加速「轉租為買」；同時，減息有望提振整體樓市表現，令買家憧憬未來樓價重拾升軌，
亦有助刺激準買家偷步入市，預期８月一手成交有望達到１０００宗水平，二手則錄約３４００
宗水平。
＊中原ＣＣＬ按周升０﹒２１％結束６周連跌，今年仍累跌４﹒１％＊
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀上周五表示，中原城市領先指數ＣＣＬ最新報
１４１﹒１１點，按周升０﹒２１％，終止６周連跌。本周ＣＣＬ仍處於近８年低位，重返
２０１６年１０月初時水平，２０２４年累跌４﹒１４％。
本周指數是反映７月１３日啟德柏蔚森Ｉ首輪銷售，以及７月８日屯門黃金海灣．意嵐公布
首張價單折實平均呎價創同區８年新低當周的市況。發展商減價推售新盤，首輪銷情理想，而且
市場憧憬減息，樓市氣氛略為回穩。ＣＣＬ近４周在１４０至１４１點徘徊。一手新盤搶去不少
購買力，業主觀望減息，二手樓市繼續拉鋸受壓，相信整體樓價跌勢不變，但下跌幅度緩慢。
＊瑞銀：首選恒地嘉里建設料續穩定派息，富瑞：應謹慎選股首選新地＊
值得一提，上周有多間大行就地產股發表研報，其中瑞銀指，大多數本港地產公司目前股息
率已達到７至１０％，提供了一定程度的買進機會，市場預期美聯儲將於今年減息，當市場對減
息持樂觀態度時，預期具有可持續派息率和有吸引力估值的公司表現優於大市，而開發商可能面
臨周期性衰退，惟一旦利率變得更加有利，房地產銷售和價格可能會穩定下來。將優先選擇具有
可持續每股派息的發展商，而非地主，恒基地產（０００１２）和嘉里建設（００６８３）為該
行首選，亦看好太古地產（０１９７２），因目前的高股息率或能持續，新世界發展、恒隆地產
（００１０１）和希慎興業（０００１４）重設股息機會較大，而恒地和嘉里則可能會維持穩定
派息，因為它們的財務狀況不斷改善。
富瑞指，考慮到本港發展商未來資本支出、利息資本化和固定債務再融資，相信並非所有地
產商利息開支見頂，建議投資者應謹慎選股。該行首選新地（０００１６），認為其具有相對於
同業的彈性利潤狀況及資產負債表管理良好。較低的利率是香港地產行業的積極催化劑。然而，
市場復甦需時，而且企業的基本面改善可能會不平衡。完工規模較大、固定利率較高或資本開支
不斷增加的公司，或難以在損益表上看到顯著的利息節省，相信涉及以上情況的公司包括新世界
、恒地、恒隆地產、希慎。對於樓價，該行繼續預期今年將錄中個位數跌幅，並料明年在減息支
持下有個位數復甦。
＊摩通對行業維持審慎偏好信置領展，滙證指部分地產商前景漸改善＊
摩通表示，香港地產股將會在未來數月逐漸公布中期或全年業績，料行業核心每股盈利平均
跌７％，主要是受到較低租賃收入，發展項目毛利受壓及融資成本上升影響。大部分地產股的每
股派息應該會持平或輕微上升，但料１２隻地產股中有３隻會減少股息，九龍倉置業
（０１９９７）及恒隆地產有較高下行風險。而對整體行業仍維持審慎立場，更多的潛在的不良
資產處置可能推動資本化率擴張，導致資產進一步貶值。即使降息成真，也不預期會有持續的優
異表現。摩通偏好信置（０００８３）及領展（００８２３），對新世界及九龍倉置業審慎。
滙證稱，香港房地產行業７月開始跑贏大市，上半年銷售１０１０億元，超過２０２３年全
年。雖然市場存在經濟逆風及旅遊業復甦弱於預期等問題，但鑑於部分公司去槓桿化，或部分錄
得銷售額回升，有些公司業務前景開始改善，隨著業務正常化，應有助結束減派息周期，從而使
房地產行業更具吸引力。不過，由於該行調整本地地產股盈利預測，故除了新世界，下調所有本
地地產股目標價，當中以希慎及長實（０１１１３）下調幅度最大，希慎目標價由１３﹒７元降
近２０％至１１元，予「持有」評級；長實目標價由４６﹒１元降約１０％至４１﹒４元，予「
買入」評級。
＊陳政深：經濟不明朗料樓價續跌，對地產股看法中性寧揀領展＊
艾德金融執行董事陳政深指，美國減息對地產股有利，一方面可令買家節省供樓成本，增強
購買力，另方面可減低地產商在加息周期中承受的高利息支出，而此前地產商因市況差推盤較慢
令項目積壓，資金未能及時回籠，令融資成本上升，此方面壓力相信亦可藉減息加快推盤而紓緩
。再者，地產商的管理層本身多數同時是其大股東，派息較慷慨，加上快將減息，料對股價有支
持。不過，買家的購買力主要仍要視乎經濟周期，現時本港經濟不明朗，會降低買家入市意欲，
料樓價不論跌多跌少仍會向下走。因此，對地產股看法中性，股價相信應差不多見底，但料難大
升。
陳政深續指，以收息角度來看，也不建議買入地產股，惟房託基金（ＲＥＩＴｓ）可吼，尤
其是領展（００８２３），因其９０％收益用作派息，且旗下大部分商場物業都與本地民生消費
相關，內地及海外業務佔比很小，具較強防守力，且股份自上市以來多數以溢價交易，而現時市
帳率已跌至０﹒５倍，股息逾７厘，有一定吸引力，現價已可吸納。
本地地產股今早普遍造好，其中新世界半日飆７﹒８８％收報７﹒６７元，新地升
４﹒３７％報７０﹒４５元，恒地升３﹒４３％報２２﹒６５元，長實升３﹒６７％報
３１﹒０５元，信置升０﹒６２％報８﹒１３元，嘉里建設升２％報１３﹒２４元，太古地產升
３﹒７４％報１２﹒７６元，希慎興業升２﹒４８％報１０﹒７６元，恒隆地產升２﹒５２％報
５﹒６９元，九龍倉置業升６﹒６５％報１９﹒８８元。領展則升４﹒６２％報３５﹒１元，港
鐵（０００６６）升３﹒３７％報２６﹒０５元。
撰文：經濟通市場組、採訪組 整理：李崇偉
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