香港, 2026年3月11日 - (亞太商訊) - 越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」，連同越秀房託資產管理有限公司，統稱「基金」；股份代號：405）公佈其截至2025年12月31日止之全年業績。
越秀房產基金管理團隊：主席及非執行董事江国雄先生（中）、執行董事及行政總裁區海晶女士（左）、財務總監關志輝先生（右）
2025年全年業績摘要：
- 整體經營保持韌性，收入總額為人民幣18.56億元（2024年：人民幣20.32億元）。
- 平均融資成本為3.61%，創近三年新低；平均付息率3.77%，同比下降76個基點，剔除匯兌虧損的融資成本同比減少約1.52億元人民幣。
- 於2025年12月31日，物業整體出租率為82.1%（2024年同期：84.5%）。
- 優化資產組合，於第四季度出售越秀金融大廈50%權益，回籠約人民幣53億元現金提升財務靈活度，獲標普和惠譽維持「投資級」評級，並上調評級展望至「穩定」。
- 末期分派每個基金單位約人民幣0.0189元，約等於0.0214港元。全年度之每個基金單位分派約人民幣0.0522元，約等於0.0580港元。按年計算的分派收益率為6.74%。
- 為保持基金財務靈活性，於2025年7月1日至2025年12月31日期間的分派比率調整為90%，全年整體分派比率約為96%。
廣州國金中心：
- 廣州國金中心綜合體錄得經營收入為人民幣9.84億元，佔基金收入總額53.0%。
- 廣州國金中心寫字樓引進兩家財富世界500強企業；出租率為80.9%。
- 國金天地引進廣州首家且目前唯一的市內免稅店「中免免稅店」，全年續租率89%，期末出租率95.5%。
- 廣州四季酒店平均房價同比提升5.8%，國金中心雅詩閣服務式公寓平均入住率達91.5%，同比增長1個百分點，營業收入創歷史同期新高。
積極管理融資風險，有效平抑融資成本
- 針對2025年到期的人民幣5.3億元短期貸款、21億港元5年期銀團貸款以及38億港元3年期銀團貸款餘下21億港元，管理人於2025年完成人民幣5.3億元短期貸款續借，並通過取得17億元人民幣離岸貸款、發行10億人民幣點心債以及21億港元等值境外銀團組合貸款（為可持續發展掛鉤貸款），用於到期貸款的再融資，確保流動性風險得到有效管控。
- 年内合計引入人民幣46.8億元貸款，並部分置換境外浮息港元貸款，利用人民幣融資相對低位，主動調節融資結構。2025年年末融資利率敞口約為10%，較年初26%收窄16個百分點；平均融資成本為3.61%，創近三年新低，較年初4.16%下降55個基點；2025年全年平均付息率3.77%，同比下降76個基點。剔除匯兌虧損的融資成本約為人民幣7.73億元，同比減少約人民幣1.52億元。
- 2025年年末人民幣融資約154.7 億元，佔總體融資76%（2024年：人民幣融資約123.3 億元，佔總體融資60%）。
越秀房產基金主席及非執行董事江国雄先生表示：「2025年是越秀房產基金上市二十周年。管理人鞏固優勢，策略性搶佔市場份額，以出租率為優先考慮，強化風險管控穩定續租，匹配市場需求增強產品競爭力，投入資本性改造確保資產保值增值，在充滿挑戰的市場中穩定經營基本面，為全年經營收入提供堅實支撐。與此同時，我們優化資產組合，適當降低寫字樓業態佔比，並敏銳捕捉有利融資窗口，先後成功發行全球首筆上市REITs『熊貓債』及基金首筆綠債。全年融資成本創近三年新低，有效支撐整體分派水平。一系列開創性資本運作的成功實施，充分彰顯管理人推動越秀房產基金高質量發展的戰略目標，展現管理人為基金單位持有人創造可持續長遠價值的堅定決心。」
國金中心
國金中心年內新簽15,702平方米。推出7,403平方米帶裝修單元，去化週期約36天，去化率接近72%。引進優質租戶包括兩家財富世界500強背景企業、一家財富中國500強企業、一家全球龍頭航運企業和一家知名互聯網背景文體娛樂企業，續租34,294平方米，續租率86%，留存優質租戶包括六家財富世界500強企業和一家外國領事館。國金中心入選觀點「表現力指數·2025商辦資產運營表現」TOP30榜單。
國金天地完成主力租戶「廣州友誼商店」續租；引進廣州首家且目前唯一的市內免稅店「中免免稅店」；落地負一層輕餐茶飲區、四樓和五樓餐飲業態品牌煥新，引進七家「首店」。會員運營成效顯著，會員銷售佔比翻倍式提升至16%。積極打造電子化消費場景，充分利用主流平台多渠道引流。聯動酒店、大劇院、博物館、領事館成功舉辦「意大利文化季」主題活動，有效促進客流與銷售轉化。新簽和續租合計35,573平方米，續租率89%。出租率為95.5%。
廣州四季酒店年內首批改造客房年內入市，平均房價為人民幣2,260元，同比提升5.8%，平均入住率為77.7%；每間可供出租客房收入(RevPAR)為人民幣1,756元，同比增長0.9%；RevPAR競爭指數為110.0，在奢華酒店競爭群組中始終保持較領先的市場地位。國金中心雅詩閣服務式公寓期內平均入住率為91.5%，同比上升1個百分點；平均房價為人民幣1,137元，同比提升1.6%；RevPAR為人民幣1,040元，同比增長2.7%；RevPAR競爭指數達146.9，在高端公寓競品市場中維持高位。公寓營業收入創歷史同期新高，經營收入自2016年起連續十年穩居雅詩閣集團中國區第一名。
越秀金融大廈
管理人於第四季度出售越秀金融大廈50%權益。出售完成後，越秀金融大廈成為基金合資格少數權益物業。期末出租率為77.9%。
白馬大廈
白馬大廈引入廣州、深圳和東莞核心產業集群優質客戶，帶動全年新簽5,808平方米，一樓實現近五年首次滿租，二樓出租率創近六年新高。年內組織22家原創品牌亮相日本東京時尚產業展、及中國國際服裝服飾博覽會等專業展會；開展「白馬時尚行 · 邊貿供應鏈對接會」，與新疆烏魯木齊十家批發市場建立「粵新服飾產業鏈供採合作聯盟」。全年累計接待517個採購團，累計接待採購商近1.3萬人次，其中包括來自法國、越南等19個外商團，促成採購金額達人民幣3.2億元。期末出租率為96.0%。
財富廣場
財富廣場全年新簽6,334平方米，成功引進多家優質租戶，包括一家財富世界500強綜合金融集團旗下多家企業、兩家財富世界500強背景企業和兩家全球行業龍頭企業的廣州分支機構。續租8,662平方米，續租率84.0%，包括三家財富世界500強背景企業和一家全國性商業銀行廣州分行。升級產品標準加快空置單元去化，帶裝修單元去化率達93%。期末出租率為93.4%，同比上升1個百分點，出租率較中期強勁回升5.4個百分點。
城建大廈
城建大廈年內新簽9,279平方米，引進一家美容科技企業和一家醫藥供應鏈服務企業，提升樓內大健康業態氛圍。續租5,011平方米，續租率77%，包括一家財富世界500強企業和一家全球知名合同研究組織(CRO)企業。期末出租率為90.6%。
維多利廣場
維多利廣場主力租戶「優衣庫」繼續發揮旗艦作用，全年銷售額同比增長7.0%，蟬聯全國門店榜首。成功引進運動品牌「超級安踏」，打造廣佛地區最大門店；成功引入貴州香辣蟹全國首店「蟹莽莽」，豐富餐飲品牌組合。聯動內外部資源舉辦十五場大型活動，實現商場全年銷售額同比增長2.0%。全年新簽和續租合計5,579平方米，續租率84%。期末出租率為94.0%。
上海越秀大廈
上海越秀大廈全年續租6,430平方米，續租率43%；新簽8,070平方米，有效填補退租單元。持續匹配市場需求增加小面積帶裝修單元供應，制定差異化定價策略，成功舉辦渠道招商會，吸引百家中介機構參與，並投入多項資本性改造推動節能效益和服務水平持續提升。期末出租率為83.1%。
武漢物業
武漢越秀財富中心年內新簽26,837平方米，引進優質租戶包括兩家財富世界500強背景央企和兩家財富世界500強背景外資企業。續租20,617平方米，續租率76.0%創近三年新高，留存優質租戶包括七家財富世界500強背景企業和一家財富中國500強背景企業。全年改造單元供應約2.1萬平方米，去化率接近98%。期末出租率為62.1%，同比上升1個百分點。
武漢星匯維港購物中心年內煥新多家熱門餐飲和健身品牌，吸引更多家庭和年輕客群，依託「悅花園」場地特色深度挖掘「夜經濟」與「場景體驗」消費潛力，舉辦「江畔星夜」主題活動，實現客流量同比基本持平，商場年度銷售額同比提升0.5%。全年新簽和續租合計9,827平方米，續租率48.0%。期末出租率為87.4%，較中期回升5.0個百分點。
杭州維多利
杭州維多利全年新簽7,890平方米，引進一家全層租戶。續租8,836平方米，續租率54%，留存優質租戶包括兩家財富世界500強背景企業和一家山西省屬國企的浙江分公司。期末出租率為84.5%。
ESG融合業務，推進可持續發展
管理人秉承長期主義理念，系統佈局ESG工作，值此連續第十年對外披露越秀房產基金可持續發展實踐之際，管理人正式將「環境、社會及管治報告」更名為「可持續發展報告」，以此進一步促進越秀房產基金戰略與可持續發展深度融合、同頻共進。年內，首次榮獲全球房地產可持續發展基準（GRESB）最高綠色五星評級及「全球行業領導者」稱號，公開披露再次獲最高「A」級等，彰顯了在可持續發展領域的卓越實力。
未來展望
未來一年，管理人將保持審慎樂觀的態度，「以變應變」強化風險管理，致力為基金單位持有人創造穩定回報。資產管理方面，將因應經濟發展走勢和競爭環境演變，動態實施積極、穩健、靈活的租賃和營運策略，發掘新增長點、把握潛在機會提升資產組合市場競爭力。融資管理方面，將持續對融資結構進行合理調整，通過各類融資途徑引入低成本人民幣融資，平滑利率風險。工程改造方面，將有序分段改造廣州四季酒店，護航物業長效保值增值。
關於越秀房地產投資信託基金
越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」）於2005年12月21日在香港聯交所上市，為全球首隻投資於中國內地物業的上市房地產投資信託基金。截至2025年12月31日，越秀房產基金之物業組合共有十項（包括一項合資格少數權益物業），分別位於廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、廣州國際金融中心、越秀金融大廈（合資格少數權益物業，實益權益49.495%）、位於上海的越秀大廈、位於武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心、位於杭州的維多利商務中心及位於香港的越秀大廈。不包括越秀金融大廈，物業總建築面積約為97.4萬平方米，分別位於中國廣州市、上海市、武漢市、杭州市及香港市的核心商業區域。物業類型包括甲級寫字樓、商業綜合體、零售商業、酒店、服務式公寓、服裝專業市場等。
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