環球去槓桿 香港坐看泡沫脹？

　　環球央行陸續去槓桿，為資產泡沫紓壓。過去10年有1,300億美元流入本港，導致銀行維持超低息環境，資金續湧入，令資產市場更脹，如納米樓樓價再創新高。周期調整遲早會來，香港愈遲出手，後果恐更嚴重。

209呎迷你盤 「天價」達809萬

　　儲局議息，今晨加息應無懸念。儲局自2015年底以來已5度加息，預期今年再多加3至4次，由於1,300億美元在港徘徊不走，銀根鬆動令銀行沒跟隨儲局加息，市民置業意慾旺，最近西營盤有新盤推出，209呎的迷你單位售價高達809萬，呎價逾3.8萬。

　　在環球央行去槓桿下，紓緩資產泡沫，香港樓市熾熱卻升溫更快，困局底因有二。其一，土地供應不足，填海和拓地都受阻，以致私樓供不應求，樓價飈升。在過去20年，本港面積增加不足1%。反觀新加坡大力填海造地11%，當局有能力在2014至16年增加每年私樓新供應量，是1990年代的2倍，滿足需求之餘再加上辣招，成功遏止樓價上升。

　　其二，本港銀行水浸，毋須加息，即使美國已加了5次息，資金仍不斷湧港，去年單是流入股市的北水和外資分別是3,399億元和1,312億元。今年資金續湧，令銀行不但不用加息，更不斷推低息按揭搶樓按和轉按，甚至以1.9%現金回贈來搶客。這反而令業主債務重新增長，加大槓桿率。

　　國際清算銀行（BIS）早前發表報告，指香港的債務佔GDP比例、家庭償債比率，皆處於紅色警戒水平，並關注地產發展商債務佔GDP高達30%，又向買家提供高成數按揭，都增加了銀行體系風險。

及早出招應對 減少將來震盪

　　由於金管局自2009年推出了8輪逆周期措施，銀行抵禦風險的能力確是加強了，但勉為其力趕上車的業主的風險不斷上升。

　　最弔詭的是美息上升，港美息差拉闊下，港滙持續走弱，逼近7.85弱方兌換保證水平，但資金卻沒有流走，反而愈來愈多資金湧入，令港資產變本加厲地膨脹，換言之，聯滙調整機制遲遲未能如期生效。金管局多年來忠告市民，大量資金一旦流走，資產價格或大幅調整的警告始終未有兌現，港樓價反不斷上升，令大家對美加息掉以輕心，風險亦愈積愈大。

　　環球正在為資產泡沫紓壓，本港泡沫則續脹，港府是否應進取出招，趁早紓解資產泡沫，令一旦調整到來時的震盪較輕？還是像鴕鳥式面對，坐待調整甚或爆破？此是盡責政府必須回答的問題。

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