內房危機續升溫 調控力度慎拿捏

　　恒大掀起的內房危機持續升溫，花樣年、當代置業、新力控股等債券，紛紛步入違約行列。內地房產市場經過十多年超高槓桿急速發展後，住房日趨難以負擔，中央決意解決，強調「房住不炒」，先限制發展商債務水平，再收緊銀行貸款，但用力恐過猛。樓市影響遍及個人財富、地方財務、金融系統風險，以至外資信心等不同範疇，牽一髮動全身，市場關注周五中國房產業協會的重磅會議，會否有鬆綁風聲。

房產貸款過高 妨礙經濟轉型

　　今年內房「金九銀十」不再，百大地產商上月合同銷售按年大跌36%，國內銀行和海外債市也路路難通，全行承受三重夾擊。恒大昨午據報再度無法支付債息，涉資1.48億美元（約11.5億港元）。新力亦警告，3筆總值7.1億美元的境外債恐將交叉違約。

　　內房早年普遍以高負債、高槓桿、高周轉、低成本的「三高一低」模式茁壯成長，整條產業鏈貢獻全國近3成GDP，高過不少國家，但隨之而來的樓價急升，遠超民眾收入，也妨礙高端製造和科技業借貸，拖慢經濟轉型，總書記習近平遂於2016年表明房住不炒，此後展現堅定調控決心。

　　為防金融系統出現銀保監主席郭樹清口中的「灰犀牛」（明顯卻遭漠視的大危機），人民銀行積極限債減貸，去年8月先下令地產商不能踐踏「三條紅綫」，包括「淨負債率不得大於100%」，今年初再要求大型銀行的房地產貸款比例，以整體的4成為上限。

　　連同地方政府推出一刀切、以至運動式辣招，樓市明顯降溫，不少三四綫城市反過來急推「限跌令」救市。內房本來未至於資不抵債，只是資金鏈驟然斷裂，恒大全國近800個樓盤的工程陷入癱瘓，廣見準業主拉隊追討。官方土地拍賣近月不是頻現流拍，便是仰賴國企撑起，對於賣地佔財政收入逾半的省份，如浙江，壓力沉重。

鬆綁意見不一 座談會示風向

　　在中央眼中，海航、安邦等財困企業皆非大得不能倒，最終放手讓它們拆件、重組，但內房的挑戰明顯複雜龐大得多。單計恒大已牽涉全國數以千計建築、裝修和中介公司，排最後的海外債權人，更隨時血本無歸。要繼續改革行業，同時防止風險擴散，相信中央仍在小心權衡國資接手、同行併購、白武士打救等不同選項。

　　雖然直屬國務院的內地《經濟日報》上月曾表示，行業調整期出現陣痛在所難免，不能輕言放鬆調控，但中央政府似乎釋出了更多有意穩住市場的信息。

　　繼人行及銀保監上月召開座談會，促金融機構維護地產市場平穩健康發展，中國房地產業協會預計周五將召集部分房企在北京參加座談會，對業界面臨的困難摸底，預計會議將具有風向標意義。有分析相信，樓價下滑過快、庫存風險過高、土地流拍率高且極依賴土地財政的城市，都有望適度鬆綁。

　　隨著樓市壓力遞增，不少投行和研究機構已調低內地末季、以至明年的增長預測。如何拆除這個巨型炸彈，而非直接引爆，相信需要高度智慧。

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