【海外置業－日本篇】呎價七千 專家教你「去多轉日本做業主」

　　香港人一向視日本為「鄉下」，去年香港訪日人數達220萬，訪日的人口比例計算為全球之冠。華人置業（00127）主席劉鳴煒曾教導年青人應「去少啲日本」儲錢作首期，不過，就算不欲減少去日本，「上車」做業主亦並非不可能，只要願意在日本置業，即可魚與熊掌兩者兼得。世紀21中華物業董事楊官華教你如何以香港付首期的金額「Full Pay」於日本買樓。

東京及大阪市分層單位呎價，僅是香港一半及五分之一（iStock圖片）

　　香港樓價素來皆為「全球之最」，世邦魏理仕研究指本港以平均呎價1.6萬元高居全球之首，新聞在日本引來網民熱議，更有網民驚嘆「香港人是怎樣過活的？」

東京呎價僅是香港一半 大阪低至五分之一

　　事實上，日本網民對港樓「離地價」感震驚不無道理，因為根據Numbeo數據庫顯示在東京及大阪市分層單位每平方米樓價為115.85萬日圓及51.52萬日圓，即換算為呎價7649港元及3401港元，同樣呎價僅是香港一半及五分之一。

　　除了入場門市較低外，日本物業種類亦較多元化。在香港，大部分人只能居住於密密麻麻的「石屎森林」裏，但到了日本，一般都可選擇單身公寓、單棟式豪宅及一戶建（獨立屋）。

日本地產市道轉好 外地人難買一手樓

　　由於日本新盤大部分需經內部認購登記才可成功買入，楊官華提到，有質素的一手樓盤日本市場中已供不應求，因此未必會轉於海外出售。近年日本經濟回暖令當地人置業興趣更大，楊官華又透露，與過去數年相比，與發展商洽談代理新盤至本港出售亦不如過去容易，故此港人到日本買樓大部分以二手樓為主。

低於100萬元日本上車 大城市單身公寓為首選

　　楊官華建議，年青人想在日本「上車」當業主，大城市的單身公寓必是首選，事關約100呎的二手樓最低100萬元以下即有交易，以香港僅能付作首期的價錢即可「Full Pay」在日本買樓，並可出租予各地到大城市的打工一族，一般都可要求約5厘的回報率。

近年日本經濟回暖，令當地人置業興趣增，楊官華透露，與發展商洽談代理新盤至港出售不如過去容易（Janet攝）

　　若要選擇最具「爆升」潛力的物業，楊官華則會推薦投資者宜買入5至6層高連地下商舖出售的「小全幢」，投資「小全幢」部分已經連固定租客，其他優勢在於買家可以把大廈改裝成為符合民宿經營資格，其後項目可以不受經營天數限制，另外亦較有重建價值。

年輕人入門首選：單身公寓

戶型：約100－250呎開放式單位

樓價：200萬以下

特點：一般沒有管理員，選鄰近商業區或地鐵站更易放租

中階投資者作長線收租：單棟式豪宅

戶型：500呎起多房單位

樓價：入門約175萬起

特點：管理完善，惟須繳交管理費、修繕積立金及固定資產及都市計劃稅

自住追求生活品質：一戶建（單棟房屋）

戶型：兩至三層高，單層500－600呎

樓價：入門約500萬起

特點：維修管理靠自己，可改動室內間隔或根據法規整棟重建

「爆升」潛力大：連地舖小全幢

戶型：兩至六層高全幢商住物業

樓價：入門約1000萬起

特點：以公司名義管理享稅務優惠，可因市況改動項目，有重建價值

撰文：余萃雯

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